شرط عدم انتقال توسط سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت

در این پژوهش به بررسی شرط عدم انتقال توسط سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت می پردازیم. سرفصل های مهم این نوشتار به شرح زیر می باشد:

تعریف قرارداد مشارکت در ساخت

این قرارداد از جمله عقود نامعین تحت حکومت ماده 10 قانون مدنی است که به موجب ان مالک و یا مالکین متعدد با تجمیع املاک خود به عنوان طرف اول قرارداد و سازنده در مقام طرف دوم ، مبادرت به توافق نسبت به در اختیار قرار دادن ملک یا املاک، جهت احداث یک ساختمان نوساز می نمایند. 

در واقع سازنده در ازای دریافت زمین متعهد می شود تا با استفاده از سرمایه و تخصص خود با تخریب ساختمان های قدیمی اقدام به احداث یک ساختمان مدرن و نوساز با توجه به شرایط مورد توافق دو طرف بنماید و در انتهای کار نیز هر یک از مالک و سازنده بر اساس تفاهمات صورت گرفته، سهم خویش از واحد های ساخته شده را مورد بهره برداری، فروش و یا اجاره قراردهند. 

در بعضی از قرارداد های مشارکت طرفین شرط می کنند که سازنده تا اتمام قرارداد و تکمیل پروژه و یا تا زمان مشخص حق پیش فروش واحد های متعلق به خود را نداشته باشد . باید گفت در چنین شرایطی هر چند تسلط و مالکیت سازنده نسبت به سهم خود برای مدتی محدود می شود لکن از دید قانون معتبر و محترم شناخته شده و در صورت نقض ان، طرف دیگر قرارداد یعنی مالک اولیه زمین ضمانت اجراهایی را تحت ید خویش خواهد داشت. 

پرسش : چنانچه سازنده علی رغم سلب حق انتقال و پیش فروش ، نسبت به نقض تعهدات قراردادی اقدام نموده و واحد یا واحدهای متعلق به خود را پیش فروش کند، این عمل وی چه نتایجی را در پی خواهد داشت؟

در وهله ی نخست متعهد له یعنی مالک یا مالکین زمین به استناد تخلف سازنده از شرط سلب حق فروش، می تواند نسبت به اعمال فسخ و بر هم زدن معامله اولیه یعنی قرارداد مشارکت در ساخت اقدام نماید به موجب ماده 239 قانون مدنی چنانچه الزام متعهد به اجرای موضوع شرط ممکن نباشد و جنس شرط نیز به گونه ای نباشد که بتوان از طریق غیر انجام داد، متعهد له یا همان شخص ذی نفع حق فسخ معامله را خواهد داشت. 

وضعیت قراردادهای پیش فروش ساختمان پس از فسخ مشارکت

پرسش : تکلیف قرارداد پیش فروش ساختمان پس از فسخ قرارداد مشارکت چه می شود؟

پس از بر هم خوردن معامله اولیه یعنی مشارکت در ساخت فی مابین مالک و سازنده، مالک این امکان را دارد تا نسبت به تایید بطلان قرارداد ثانویه یعنی پیش فروش نیز اقدام کند. در چنین شرایطی باید بدواً دعوایی با موضوع تایید فسخ قرار داد مشارکت در ساخت، به استناد خیار تخلف از شرط به طرفیت سازنده طرح گردد و سپس با تایید و احراز ممتنع گشتن قرارداد اولیه، مالک می تواند جهت تکمیل مواضع خویش نسبت به اقامه دعوایی با موضوع بطلان قرارداد پیش فروش به جهت فسخ قرارداد اولیه که همان مشارکت در ساخت می باشد اقدام مقتضی را به عمل اورد.

نحوه طرح دعوای بطلان قرارداد پیش فروش

پرسش : سازوکار طرح دعوای بطلان قرارداد پیش فروش به چه منوال است؟

پس از ثبت دادخواست با عنوان فوق الذکر مالک یا مالکین اولیه ملک به عنوان خواهان از یک سو و سازنده  یا پیش فروشنده و همچنین پیش خریدار از جانب دیگر در سمت خواندگان دعوا خواهند بود. گفتنی است چنین دعوایی از انجا که غیر منقول محسوب می شود لازم است در اجرای ماده 12 قانون ایین دارسی مدنی لزوما در محل وقوع ملک پیش فروش شده اقامه شود. چنانچه مقام رسیدگی کننده با بررسی مستندات تقدیمی طرفین نظر به بطلان قرارداد داشته باشد مبادرت به صدور رایی مبنی بر اعلام این موضوع می نماید. 

پرسش : آیا عمل پیش فروشنده در انتقال واحد ، واجد وصف کیفری و در نتیجه قابل مجازات خواهد بود؟

باید گفت در فرض مقاله حاضر، سازنده مبادرت به پیش فروش سهم و حصه ی مختص به خویش را نموده و در نتیجه مستحق تعقیب کیفری نمی باشد ولی در حالتی که وی اقدام به فروش سهم مختص به مالک،  یعنی ملک غیر نموده باشد حتی اگر در قرار داد مشارکت شرطی راجع به عدم انتقال قید نگردیده باشد از انجا که قانون ارزش ویژه ای برای مالکیت افراد مقرر نموده موضوع را مشمول فروش مال غیر دانسته و در نتیجه سازنده را مستحق مجازات مقرر قانونی قلمداد می نماید. 

نکته:

فسخ قرارداد مشارکت از یک سو و بطلان قرارداد پیش فروش از سوی دیگر موجب بازگشت ملکیت مالک زمین خواهد گشت و خسارات وارده به سازنده نیز به موجب قانون محاسبه و مطالبه می شود. 

سخن پایانی 

از انجا که بحث حاضر از اهمیت ویژه ای برخوردار بوده و تعداد کثیری از پرونده های محاکم به اختلافات ناشی از قرارداد های مشارکت در ساخت مربوط می گردد، پیشنهاد می شود حتما چه در زمان انعقاد قرارداد و چه در زمان وقوع تضاد و اختلاف حتما با وکیل دادگستری متخصص در امور املاک مشورت های لازم را دریافت نمایید