تایید فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت عدم پرداخت اقساط

قرارداد پیش فروش ساختمان از جمله عقود نامعین تابع ماده 10 قانون مدنی است. مقاله مورد نظر در مورد تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان و همچنین شرایط و امکان فسخ چنین عقدی را بیان می کند. 

قرارداد پیش فروش ساختمان

قرارداد پیش فروش ساختمان از جمله عقود نامعین تابع ماده 10 قانون مدنی است. این قرارداد بین پیش فروشنده از یک سو و پیش خریدار از سوی دیگر منعقد گردیده و طی آن فروشنده متعهد می شود در ازای پرداخت مبلغ معین، پس از ساخت و یا تکمیل، واحد ساختمانی را ظرف موعد مقرر تحویل خریدار بدهد.

اولا این توضیح لازم است که پیش فروشنده یا مالک رسمی و قانونی عرصه است یا سازنده ای است که طبق قرارداد مشارکت در ساخت بر روی زمین مالک احداث بنا می کند. ثانیا مبلغ قرارداد می تواند به صورت دفعتاً واحده تعیین شود یعنی به طور یکجا و یا به صورت تعیین اقساط و متناسب با پیشرفت ساختمان، که در ایران معمول است روش دوم یعنی پرداخت اقساطی بین متعاملین توافق می گردد. حال در فرضی که پیش خریدار بر خلاف تعهدات مندرج در قرارداد پیش فروش از پرداخت اقساط ثمن در مواعد معین خودداری کند تکلیف پیش فروشنده چیست؟ در این مقاله به این سوال پاسخ خواهیم داد. 

تکلیف ضمانت اجرای تخلف از قرارداد پیش فروش ساختمان به دلیل نقض تعهد

پرسش : ضمانت اجرای تخلف از قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت عدم پرداخت اقساط یا ثمن قراردادی از جانب پیش خریدار چیست؟

گفته شد در کشور ما مرسوم است ثمن معامله در چنین قرار دادهایی به شکل اقساطی و تادیه در مواعد مشخص معین گردد. این مسئله از طرفی موجب رونق این معاملات و افزایش قدرت خرید خریداران می شود و از سوی دیگر پیش فروشنده را در معرض ریسک عدم تادیه اقساط توسط خریدار قرار می دهد. چاره ی کار در چنین شرایطی چند چیز است؛ یا طرفین باید جهت تاخیر و تخلف از پرداخت ها در مواعد مقرر، خسارتی از باب وجه التزام ضمن قرارداد پیش بینی کنند یا پیش فروشنده شرط کند تا در صورت عدم پرداخت ثمن در مواعد، اختیار فسخ و بر هم زدن معامله را به صورت یک سویه خواهد داشت. این ضمانت اجراهایی است که پیش از انعقاد معامله توسط متعاملین به صورت شرط ضمن عقد، مورد توافق قرار می گیرد. 

حال در فرضی که طرفین به علت عدم اطلاعات کافی و یا عدم تمایل، درج چنین شروطی را ضمن قرارداد پیش بینی نمی کنند قانون جهت حفظ حقوق پیش فروشنده ضمانت اجرای ویژه ای را در نظر گرفته است به موجب ماده 16 قانون پیش فروش ساختمان:  چنانچه خریدار در مواعد معین نسبت به پرداخت اقساط بها یا ثمن معامله اقدام نکند، پیش فروشنده می تواند مراتب تخلف را به شکل مکتوب به دفترخانه تنظیم کننده سند پیش فروش اعلام نماید.

دفترخانه نیز به دنبال ان باید ظرف یک هفته از زمان اعلام، به پیش خریدار اخطار نموده تا ظرف مهلت یک ماه جهت تادیه اقساط معوقه اقدام نماید و گرنه در غیر این صورت فروشنده حق خواهد داشت تا قرارداد را فسخ نماید. هرگاه پیش فروشنده با انجام تشریفات فوق تصمیم به استفاده از حق فسخ خود را اخذ کند می تواند با ارسال اظهار نامه رسمی نسبت به اعلام این موضوع خطاب به پیش خریدار اقدام نماید. 

فروشنده حق فسخ قرارداد پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی را دارد؟

پرسش : در فرضی که سند رسمی برای قرارداد پیش فروش تنظیم نشده باشد ایا پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را با استناد به ماده 16 خواهد داشت؟ 

نظر به تعیین تکلیف ماده قانون، این حق صرفا زمانی برای فروشنده ثابت است که به تکلیف مقرر قانونی راجع به تنظیم سند رسمی عمل نموده باشد لکن اگر سندی در بین نباشد وی نمی تواند یک سویه قرارداد را فسخ کند بلکه می تواند الزام خریدار به پرداخت وجوه را از طریق محاکم قانونی مطالبه نماید مگر انکه در قرارداد عادی پیش فروش، شرایطی جهت اعمال فسخ از جانب پیش فروشنده معین شده باشد که در ان صورت می تواند با استفاده از شروط مذکور نسبت به بر هم زدن معامله اقدام کند. 

نکته:  با عمل به تکلیف تنظیم سند رسمی از جانب طرفین این امکان برای پیش فروشنده محیاست تا در عوض فسخ قرارداد، نسبت به توقیف اموال منقول و غیر منقول پیش خریدار از طریق اجرای اسناد رسمی اقدام مقتضی را به عمل آورد. 

نکته: صدور رای مبنی بر تایید فسخ منوط به استرداد وجود دریافتی به پیش خریدار نیست در این صورت وی می تواند طی دادخواستی مطالبات خود را علیه پیش فروشنده درخواست دهد.

سخن پایانی

از انجا که معمولا در خصوص قرارداد های پیش فروش دعاوی متعددی در محاکم مطرح است پیشنهاد می شود چه در زمان انعقاد و چه پس از بروز اختلاف حتما با وکیل دادگستری جهت حفظ حداکثری منافع خویش مشورت نمایید.