اجرت المثل ایام تصرف ملک مورد اجاره پس از انقضای مدت

اگر مستاجر پس از انقضای مدت ، ملک را همچنان در تصرف خود نگاه داشته و از تخلیه ان اجتناب نماید ، موجر جهت اخذ بهایی که مستاجر بدون قرارداد در ملک متصرف باقی مانده چه کاری می تواند انجام دهد؟در مورد موضوع اجرت المثل ایام تصرف ملک مورد اجاره پس از انقضای مدت به تحقیق و بررسی می پردازیم. 

مقدمه

قراردادهای اجاره ای که تابع قانون سال 76 هستند و از این تاریخ به بعد منعقد گردیده اند، به محض اتمام مدت مندرج در اجاره نامه منقضی شده و روابط استیجاری میان موجر و مستاجر خاتمه می پذیرد. حال در این مقاله بررسی می‌کنیم اگر مستاجر پس از انقضای مدت، ملک را همچنان در تصرف خود نگاه داشته و از تخلیه ان اجتناب نماید، موجر جهت اخذ بهایی که مستاجر بدون قرارداد در ملک متصرف باقی مانده چه کاری می تواند انجام دهد؟

به موجب ماده 494 قانون مدنی قرارداد اجاره با اتمام مدت برطرف می شود و چنانچه با اتمام اجاره مستاجر همچنان ملک را بدون رضایت مالک در تصرف خویش نگاه داشته و ان را تخلیه ننماید، مالک ملک برای طول مدتی که مستاجر بدون قرارداد در ملک متصرف بوده استحقاق دریافت اجرت المثل را دارد هرچند که مستاجر در طی مدت مازاد بر مدت اجاره نیز عملا از ملک استفاده ای نکرده باشد. در فرضی که مستاجر اجازه ی مالک را جهت ادامه ی تصرفات خویش جلب نماید چنانچه در طول آن مدت از ملک کسب منفعتی نکرده باشد، اجرت المثلی به مالک تعلق نمی گیرد. همچنین زمانی که مالک  ادامه‌ی استفاده را به طور رایگان برای مستاجر مقرر نموده باشد نیز وی حقی در دریافت اجرت المثل ایام تصرف نخواهد داشت.

تکلیف مالک در صورت پرداخت نکردن اجرت المثل توسط مستاجر

پرسش : چنانچه مالک مستحق اخذ اجرت المثل بوده لکن مستاجر حاضر به پرداخت آن نباشد تکلیف مالک چیست؟

در این زمان مالک چاره ای جز اقدام از طریق محاکم قضایی نداشته و باید دادخواستی با عنوان مطالبه اجرت المثل به طرفیت مستاجر مطرح نماید.  به طور کلی هر کسی که از ملک دیگری بدون اخذ رضایت مالک ان و یا مجوز قانونی استفاده کند ملزم است بهای استفاده و تصرفات خود در ان ملک را به مالک آن بپردازد. در شرایطی که علاوه بر تصاحب و تصرف ملک متعلق به غیر، خسارتی نیز به آن وارد آورده باشد.

 جدا از پرداخت اجرت المثل باید از عهده ی جبران کلیه خسارات وارده نیز براید. ماده 631 قانون مدنی مقرر نموده کسی که مال غیر را به طور امانت و یا تحت هر قراردادی که او را امین نسبت به آن مال می داند در اختیار داشته باشد؛ مثل رابطه موجر و مستاجر که در واقع مستاجر به نوعی امانت دار ملک موجر است، چنانچه خسارتی به ملک وارد شود، امین ضامن خسارات وارده نخواهد بود مگر انکه در تصرفات خویش مرتکب تعدی و تفریط شده باشد و از حدود اختیارات و اذن خارج شود. 

لکن از زمانی که مالک استحقاق استرداد مال مورد نظر را داشته باشد، از تاریخ مطالبه وی چنانچه شخص از رفع تصرفات خویش امتناع ورزد ، ضامن بوده و ملزم است هر نوع خسارتی که از تاریخ امتناع وی به ملک وارد می شود را خود شخصا جبران کند ،هرچند که نوع ضرر مستند به فعل و اعمال او نباشد. 

نکته:اگر پس از انقضای مدت اجاره ، موجر نسبت به تصرفات مستاجر بی تفاوت بوده و تخلیه ملک را از او نخواهد ،ظاهراین است که بر ادامه تصرفات و استیفاء منفعت از جانب مستاجر رضایت ضمنی دارد، فلذا موجر باید به نوعی درخواست تخلیه از مستاجر را اعلام دارد. 

نحوه ی رسیدگی به دعوای مطالبه اجرت المثل چگونه است؟ 

پس از ثبت دادخواست از جانب مالک ملک به عنوان خواهان به طرفیت مستاجر به عنوان خوانده و ارجاع ان به دادگاه محل وقوع ملک، مقام رسیدگی کننده با استماع اظهارات اصحاب دعوی در جلسه رسیدگی و با بررسی کلیه مستندات و مدارک تقدیمی از جانب مالک، چنانچه وی را در اخذ اجرت المثل محق بداند با ارجاع امر به کارشناس، تعیین بهای استفاده از ملک را باتوجه به موقعیت منطقه ای و سایر عوامل موثر، از کارشناس منتخب می خواهد. کارشناس نیز بعد از انجام بازدید موظف است نظریه خود را ظرف مهلت مقرر تسلیم دفتر دادگاه نماید. 

مبلغ کارشناسی شده می تواند به اندازه ی اجاره بها ، کمتر یا بیشتر از ان باشد . پس از صدور حکم محکومیت قطعی مستاجر به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف، با درخواست صدور اجرائیه از جانب محکوم له یعنی مالک ، به مستاجر ابلاغ می شود که ظرف ده روز نسبت به پرداخت محکوم به اقدام کند و هرگاه محکوم علیه با وجود این اخطار از پرداخت امتناع نماید، محکوم له با تشکیل پرونده اجرایی و اخذ استعلامات سه گانه ،نسبت به توقیف اموال مکشوفه از محکوم علیه اقدام می کند تا از محل فروش انها به میزان طلب خود زمینه اجرای حکم را فرهم آورد. 

نکته: چنانچه در قرارداد اجاره شخصی ضمانت مستاجر را در پرداخت اجاره بهای مقرر نموده باشد، باید گفت با اتمام مدت و منتفی شدن اجاره نامه، شرط ضمن آن نیز منتفی شده و ضامن هیچ مسئولیتی در قبال پرداخت اجرت المثل ایام مازاد بر مدت اجاره نخواهد داشت. 

سخن پایانی

در صورت وجود هر گونه سوال در خصوص روابط موجر و مستاجر پیشنهاد می شود جهت اخذ راهنمایی مفید و دقیق تر حتما با متخصص امر یعنی وکیل دادگستری مشورت نمایید.