توقیف سرقفلی در محکومیت های مالی

در این مقاله به موضوع توقیف سرقفلی به عنوان مال محکوم علیه می پردازیم. توقیف سرقفلی و حق کسب و کار پیشه در محکومیت های مالی یکی از دعاوی پرچالش و پیچیده در مراجع دادگستری می باشد.

مقدمه توقیف سرقفلی به عنوان مال محکوم علیه

- بر اساس ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 چنانچه مالک یک ملک تجاری، منافع آن ملک را به موجب یک قرارداد اجاره به غیر واگذار نماید، می تواند از مستاجر یک حقی موسوم به سرقفلی دریافت کند. مستاجر نیز قادر خواهد بود در طول مدت اجاره، در ازای واگذاری حق سرقفلی خود مبلغی را از موجر و یا مستاجر جدید دریافت کند مگر انکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از مستاجر مزبور سلب شده باشد. با عنایت به ماده ی فوق روشن است هنگامی که مالک یک ملک تجاری در ازای واگذاری ملک خود به مستاجر، مبلغی از او اخذ می کند، مستاجر نیز هنگام تخلیه می تواند سرقفلی ملک را به نرخ عادله روز از وی مطالبه نماید لکن باید دانست اگر مالک هنگام انعقاد اجاره، حق سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر با دریافت حق سرقفلی ان را به غیر واگذار  نماید، مستاجر بعدی با سپری شدن مدت اجاره حق اخذ سرقفلی از مالک ملک را نخواهد داشت.

- ماده 7 همان قانون مقرر داشته: چنانچه در عقد اجاره ذکر شود، تا زمانی که عین مستاجره در ید مستاجر باشد، مالک ملک نه حق افزودن به اجاره بها را داشته  و نه حق درخواست تخلیه را داشته باشد و نیز تعهد نماید همه ساله ملک را به همان مبلغ اولیه به مستاجر فعلی واگذار کند؛ در این حالت مستاجر قادر خواهد بود در ازای اخذ حق سرقفلی از مالک و یا مستاجر جدید ، حق خود را اسقاط و ملک را تخلیه نماید.

- ماده 8 نیز بیان داشته : چنانچه در عقد اجاره شرط شود که موجر یعنی مالک، ملک را به غیر مستاجر فعلی اجاره ندهد و همه ساله ان را به اجاره بهای متعارف به مستاجر فعلی واگذار نماید، مستاجر قادر خواهد بود در ازای اسقاط حق خود و یا تخلیه، وجهی را تحت عنوان سر قفلی دریافت نماید. 

با ذکر موارد فوق ملاحظه می شود حق سرقفلی در این سه ماده پیش بینی شده و برای مستاجر ایجاد می گردد. در مواد 7 و 8 ایجاد سرقفلی و دریافت وجه، موکول به اسقاط حق ادامه ی تصرفات مستاجر در ملک استیجاری شده است.

آیا امکان بازداشت و فروش حق سرقفلی وجود دارد؟

باید دو فرض را در این خصوص تصور نمود : فرض اول زمانی است که رابطه ی استیجاری مستاجر به عنوان محکوم علیه و مالک ، مشمول ماده 7 یا 8  قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 باشد و در نتیجه دریافت حق سرقفلی منوط به اسقاط حق ادامه تصرفات مستاجر شود . فلذا این سوال مطرح است که ایا محکوم له می تواند محکوم علیه را الزام نماید تا با اسقاط حق خود ، مبلغ سرقفلی را دریافت نموده و از محل ان طلب محکوم له را پرداخت کند؟ جواب منفی است چرا که اسقاط حق ادامه ی تصرفات از لحاظ حقوقی یک ایقاع محسوب می شود و نیازمند قصد و اراده است. در حالی که چنین قصدی ممکن است در مستاجر وجود نداشته باشد . از سوی دیگر امکان بازداشت حق سرقفلی در ازای اسقاط حق محکوم علیه در قانون پیش بینی نشده و تصریحی ندارد. فلذا نمی توان مستاجر را برای ادای یک دین و تحقق یک حق وادار به اسقاط حق خود نمود. فلذا با این تفاسیرحق سرقفلی قابل بازداشت است با این شرط که مطابق ماده 6 ایجاد شده باشد. 

نحوه ی فروش حق سرقفلی بازداشت شده 

از آنجا که سرقفلی یک حقی است که نسبت به یک مال غیر منقول بر قرار می شود ، فلذا مال تلقی شده و چون دیگر اموال محکوم علیه قابل بازداشت است. در خصوص فروش حق سرقفلی که طبق ماده 6 برقرار شده است دو حالت وجود دارد: زمانی که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده و زمانی که این حق از او سلب نشده است.

- در حالت نخست و زمانی که حق انتقال به ثالث از مستاجر سلب شده است ،چون محقق شدن حق اخذ سرقفلی از مالک یا همان موجر منوط به انقضای مدت اجاره است ، محکوم له پس از توقیف سرقفلی نزد موجر باید برای گرفتن حق سرقفلی محکوم علیه تا پایان مدت اجاره صبر نماید. پس از پایان مدت ، دادگاه قیمت سرقفلی را به نرخ عادله روز تعیین نموده و به مالک دستور می دهد تا معادل طلب طلبکار ان را در اختیار اجرای احکام قرار دهد 

- در حالت دوم و زمانی که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده است، مزایده سرقفلی طبق مقررات برگزار شده و برنده مزایده باید بهای سرقفلی را تودیع کند و سند رسمی انتقال منافع مورد اجاره به نام او تنظیم شود . در این حالت با وجود حق انتقال از جانب مستاجر نیازی به جلب رضایت مالک نیست. حال اگر در اثنای فرایند مزایده مدت اجاره منقضی شود ، مزایده متوقف شده و طبق روال عادی مالک ملک باید بهای سرقفلی را به قسمت اجرا پرداخت نماید تا از محل ان طلب طلبکار وصول شود و مازاد بر طلب نیز به مستاجر مسترد گردد. 

سخن پایانی

به جهت گستردگی و تخصصی بودن بحث توصیه می شود پیش از هر نوع اقدام با وکیل دادگستری مشورت نمایید.