مزایده ی اموال مشاعی

اگر شش دانگ ملک به نام محکوم علیه بوده ولی ارزش محکوم به برابر با یک دانگ از ملک باشد ، تنها همان یک دانگ توقیف می شود.

هرگاه شش دانگ مال غیر منقولی که جهت وصول طلب معرفی می شود متعلق به محکوم علیه نباشد و یا تماما متعلق به محکوم علیه بوده لکن ارزش ان بیش از میزان محکوم به و هزینه های اجرایی باشد، علی القاعده تنها مقداری از ملک مزبور توقیف و طی مزایده در معرض فروش قرار می گیرد که معادل با میزان محکوم به باشد.  
 

آیا امکان فروش کل ملک در مزایده وجود دارد؟

باید دانست در ارزیابی یک مال مفروز یا مشاع بودن ان مورد توجه کارشناس قرار می گیرد و اگر مال مشاع باشد به طور مثال دو دانگ از شش دانگ یک ملک ، از انجا که داوطلبان رغبت کمتری به خرید چنین مالی را در مقایسه با فروش کل ملک دارند،بهای کمتری نیز برای چنین املاکی تعیین می شود تا احتمال فروش ان از طریق مزایده فراهم باشد.

 فلذا می توان گفت فروش سهم مشاع از یک مال هم به زیان مالک یا مالکین مال بوده و هم به ضرر محکوم له است. بدین جهت ماده 140 قانون اجرای احکام مدنی مقرر نموده چنانچه ملک مورد مزایده از نوع مشاعی باشد فقط سهم مختص به محکوم علیه به فروش می رسد مگرانکه مالکین دیگر نیز فروش و مزایده کل ملک را تقاضا نمایند در چنین فرضی طلب محکوم له تنها از محل فروش جصه ی محکوم علیه تامین خواهد شد. 

این ماده فرضی را بیان نموده که محکوم علیه به همراه مالک یا مالکین دیگر در ملکی مشاعا شریک هستند به طور مثال چنانچه سهم محکوم علیه دو دانگ و به ارزش دو میلیارد  بوده و طلب محکوم له نیز معادل یک میلیارد باشد با درخواست شریک دیگر که چهار دانگ از ملک به نام اوست کل ملک به صورت یکجا به مزایده می رود و از ماحصل فروش  از ان چه که متعلق به محکوم علیه است طلب طلبکار وصول می شود و سهم شریک دگیر نیز به او پرداخت می گردد.

 علی رغم عدم تصریح در ماده 140 در حالتی که کل ملک متعلق به محکوم علیه بوده ولی تنها بخشی از ان در قبال محکوم به توقیف شده است نیز در صورت درخواست محکوم علیه برای مزایده کل ملک همچون املاک مشاعی مذکور در ماده 140 به فروش می رود تا پس از کسر محکوم به و هزینه های اجرا مابقی وجه در اختیار محکوم علیه قرار گیرد. 
 

وضعیت فروش بخش بازداشت نشده اموال توقیف شده چگونه است؟

پرسش : آیا پس از درخواست محکوم علیه یا مالک دیگر جهت فروش کل ملک، آن بخش بازداشت نشده ی ملک نیز باید قانونا توقیف شود؟

در این صورت باید گفت پیش از مزایده ی تمام ملک ان میزان که بازداشت نشده نیز باید لزوما بازداشت شود چرا که باید از این طریق در اختیار کامل واحد اجرا قرار بگیرد تا بتوانند طی اگهی مزایده ایجاب جهت بیع را اعلان دهند که اگر ملک در همان جلسه ی مزایده نخست خریدار پیدا کرد بیع واقع شود و اجرا بتواند پس از تودیع کل بها توسط خریدار و سپری شدن مواعد قانونی ترتیب تنظیم سند انتقال اجرایی به نام خریدار را فراهم کند. در واقع با پذیرش فروش کل ملک از جانب مالک یا مالکین ، انها خود را تابع کلیه تشریفات بازداشت ، ارزیابی و مزایده اموال غیر منقول می دانند. 

آیا هزینه های اجرای حکم در فرض فروش کل ملک به سایر مالکین نیز تحمیل می شود؟

بنا برمقرره ماده 158 قانون اجرای احکام مدنی حق اجرای حکم معادل نیم عشر از محکوم به یا همان 5 درصد از مبلغ طلب است و پرداخت ان نیز قانوناً بر عهده ی محکوم علیه می باشد. فلذا حق اجرا منطقا و قانونا تنها نسبت به میزان محکوم به اعمال شده و از محکوم علیه اخذ می گردد و از این لحاظ مسئولیتی متوجه سایرین نیست.

پرسش : آیا اموال منقول نیز که تنها بخشی از آنها مورد بازداشت قرار گرفته مشمول حکم ماده 140 و فروش یکجا می گردند؟

ماده 140 قانون اجرای احکام در مقام بیان حکم اموال غیر منقول بوده و تصریحی در خصوص اموال منقول ندارد. به طور مثال چنانچه مورد مزایده تنها نصفی از یک خودرو باشد ایا محکوم علیه می تواند درخواست دهد جهت جلوگیری ازورود ضرر به او کل ان به فروش رسد و یا در فرضی که خودرو متعلق به دو مالک باشد آیا مالک دیگر می تواند تقاضای فروش سهم متعلق به خود را نیز بنماید؟ 

در پاسخ باید پذیرفت علی رغم عدم تصریح قانون چنین درخواستی عملا نباید غیر قانونی باشد و اموال منقول نیز در صورت رضایت به فروش یکجا همانند اموال غیر منقول مورد مزایده واقع می گردند.
 

سخن پایانی

به علت عدم گنجایش مقاله در ذکر تمامی نکات پیشنهاد می شود در صورت وجود هر قسم ابهام یا سوال، جهت دریافت راهنمایی دقیق تر با وکیل دادگستری متخصص در امر اجرای احکام مشورت نمایید.