بررسی امکان وجود حق شفعه در املاک مورد مزایده

در این مقاله برآنیم تا بررسی کنیم چنانچه محکوم علیه در ملکی با شخص دیگری شراکت داشته باشد و به دنبال بدهی محکوم علیه سهمی از ملک او در مزایده و طی تشریفات قانونی به فروش رسد ایا شریک دیگر امکان استناد به حق شفعه جهت جلوگیری از انتقال ملک به برنده ی مزایده را خواهد داشت؟ پیش از پاسخ به این پرسش لازم است تعریف مختصری از حق شفعه ارائه دهیم. به موضوع بررسی امکان وجود حق شفعه در املاک مورد مزایده می پردازیم.  
 

حق شفعه چیست؟

به موجب ماده 808 قانون مدنی چنانچه ملکی دارای دو مالک به صورت مشاعی باشد و احدی از شرکا سهم مختص به خود را از ملک مزبور به شخص ثالثی در قالب یک قرارداد بیع منتقل نماید، مالک دیگر جهت جلوگیری از ایجاد شراکت قهری، قادر خواهد بود تا قیمت و ثمنی که شخص ثالث یعنی خریدار به فروشنده تودیع کرده است را پرداخت نماید و بدین طریق سهم خریداری شده توسط او را خود راساً تملک نموده و ملک را به طور کلی از وضعیت اشاعه  و شراکت خارج سازد. 

این عمل را اصطلاحا اخذ به شفعه و صاحب چنین حقی را نیز اصطلاحاً شفیع می نامند. باید دانست این حق صرفا در املاک قابل تصور است و ان هم به این شرط که تعداد شرکا منحصر به دو نفر باشد. بنا براین اگر تعداد مالکین مشاعی سه نفر یا بیشترباشد امکان اعمال شفعه از جانب هیچ یک از شرکا وجود نخواهد داشت.

وضعیت شریکی که ملک شراکتی با محکوم علیه دارد چگونه است؟

پرسش : در صورت شراکت محکوم علیه با شخص دیگر در ملک مورد مزایده آیا برای شریک در صورت وجود شرایط قانونی اعمال اخذ به شفعه مهیاست؟

در پاسخ به این سوال باید گفت اولا در مزایده ی یک ملک مشاع تنها بخشی که متعلق به محکوم علیه (یا شخص ثالثی که به جای محکوم علیه حاضر به پرداخت بدهی او با معرفی ملک خود شده است) است، در معرض فروش عموم قرار می گیرد فلذا مجموع ملک که متعلق سهم شریک دیگرنیز بوده مورد مزایده واقع نمی شود. 

شخص محکوم علیه فی الواقع در فروش مداخله ای نداشته و نماینده ی دادستان که به نوعی نماینده ی محکوم علیه نیز بوده بدون رضایت وی طرف معامله با خریدار ملک قرار می گیرد. بنا براین باتوجه به تعریف حق شفعه و شرایط اعمال ان شاید این تردید به وجود اید که از انجا که محکوم علیه به عنوان مالک به اختیار خود قرارداد بیع را منعقد نمی سازد و ملک قهرا توسط قسمت اجرای احکام به فروش می رسد ایا ممکن است با اطلاع شریک دیگر ملک از وجود چنین مزایده ای با تمایل جهت اخذ به شفعه و جلوگیری از شراکت اجباری با خریداری که نمی شناسد از حق خود برای اخذ به شفعه استفاده نماید؟

با نگاهی مختصر و کوتاه به طرز نگارش ماده 808 قانون مدنی و مواد بعدی ان به خوبی مشخص می شود، عواملی که قانونا مانع از اعمال اخذ به شفعه می شوند تصریح شده اند و از هیچ کدام از مواد مربوطه چنین برداشتی حاصل نمی شود که طریقه ی فروش ملک در تحقق حق شفعه تاثیر گذار باشد بنا براین باید گفت چه ملک از شیوه ی متعارف و معمول و چه از طریق مزایده و بدون رضایت قلبی محکوم علیه به فروش رسد، به شرطی که تمامی موارد قانونی برای اعمال شفعه برقرار باشد امکان استناد شریک به حق شفعه و جلوگیری از انتقال ان به برنده ی مزایده مهیاست چرا که مزایده نیز در واقع یک قرارداد بیع با ایجاب از طریق نشر اگهی مزایده و الحاق قبول به آن از جانب خریدار با پذیرش قیمت پایه یا قیمتی بالاتر (در صورت رقابت داوطلبان متعدد) می باشد. نظریه مشورتی 8800/77 مورخ 74/02/02 نیز موید چنین نظری است. 

برای اعمال حق شفعه در مورد املاک مزایده ای چه ترتیباتی باید رعایت شود؟

اول از همه باید دانست به حکم ماده 821 قانون مدنی حق شفعه فوری است یعنی شریک ملک به محض اطلاع از فروش سهم شریک خود سریعا باید اراده ی خود را برای اخذ به شفعه اعلام کند. از سوی دیگر باید مجموع ثمن پرداختی از جانب برنده ی مزایده را تودیع کند تا امکان استفاده از این حق برای او فراهم باشد. این ثمن ممکن است به قیمت پایه ی ارزیابی شده باشد و یا قیمتی بالاتر از ان،  بنا براین مجموع بهایی که خریدار پرداخت کرده است ملاک است. 

پرسش : چنانچه ملک مورد مزایده ی مشاعی در نوبت اول یا دوم مزایده خریداری پیدا نکرده و بدین سبب محکوم له یا همان طلبکار حاضر به قبول سهم محکوم علیه به میزان طلب شده باشد، ایا با اعلام قبول از ناحیه محکوم له شریک دیگر امکان اخذ به شفعه دارد؟

در چنین وضعیتی شرایط متفاوت است. ماده 144 قانون اجرای احکام مدنی امتیازی برای مالک ملک که سهم مختص به او در مزایده  خریداری پیدا نکرده و متعاقب ان محکوم له ان را در ازای طلب خود قبول نموده،  مقرر داشته است. به موجب حکم این ماده مالک ( محکوم علیه یا شخص ثالثی که حاضر به پرداخت بدهی محکوم علیه شده) می تواند ظرف مهلت دو ماه از تاریخ قبول محکوم له با تودیع مجموع طلب و خسارات و نیز هزینه های اجرای حکم مانع از انتقال سهم خویش به محکوم له شود بنابراین چنانچه شریک دیگر ملک را به صرف قبول محکوم له، محق در اعمال شفعه بدانیم حق مالک را در استرداد ملک خود زایل نموده ایم. 

فلذا در طی مدت دو ماهه حقی برای شریک دیگر وجود ندارد. لکن اگر پس از گذشت مدت مزبور محکوم علیه از اختیار قانونی خویش استفاده نکرد از انجا که به دستور دادگاه سند انتقال اجرایی در پایان این مدت به نام محکوم له تنظیم می شود شریک ملک می تواند از این تاریخ با رعایت تشریفات از حق شفعه خویش استفاده نماید 
 

سخن پایانی

در صورت مواجهه با مسئله ای مشابه جهت دریافت راهنمایی دقیق تر با وکیل دادگستری مشورت نمایید.