دعاوی پیش فروش آپارتمان ها

 دعاوی پیش فروش آپارتمان ها 

با تصویب قانون پیش فروش آپارتمان ها مصوب سال 1389 در واقع اقدامی در جهت پیش گیری در مورد دعاوی پیش فروش آپارتمان ها بوده است، در این پژوهش به تعریف پیش فروش آپارتمان ها، موضوعات و نکته های مهم در مورد پیش فروش آپارتمانها در جهت پیشگیری از این نوع دعاوی حقوقی بیان شده است.

مقدمه 

امروزه متأسفانه به دلیل افزایش زیاد قیمت آپارتمان دعاوی پیش فروش آپارتمان ها بسیار گسترش یافته است. با افزایش قیمت آپارتمان و کاهش قدرت خرید مردم و همچنین تورم هر ساله بسیاری از مردم ترغیب شده اند به پیش خرید آپارتمان اما به دلیل عدم آشنایی با مسائل حقوقی مرتبط گاهاً در این موضو دچار اختلافاتی شده اند که منجر به دعاوی در این خصوص شده است. 

چرا که هیچ موضعی چه از نظر اجرای مفاد قراردادی و چه از نظر تنوع تخلفات در حوزه ی پیش فروش آپارتمان ها تا این حد باعث بروز مشکلات نبوده است و با تصویب قانون پیش فروش آپارتمان ها مصوب سال 1389 در واقع اقدامی به جهت پیش گیری در حل این مشکلات بوده.

پیش فروش آپارتمان در دعاوی حقوقی

یکی از پیچیده ترین و سخت ترین موضوعات حقوقی پیش فروش آپارتمان ها می باشد به جهت این که هنوز مورد معامله ایجاد نشده و ههنوز وجود خارجی ندارد  از همین رو درگیری های حقوقی ای را به دنبال دارد. از زمان پیداش معاملات پیش فروش تا به امروز و ایجاد اختلافات بسیار بین پیش فروشندگان و پیش خریداران که موجب تشکیل پرونده هایی در مراجع قضایی شده است.

در معاملات معمولاً موضوع معاملع در زمان عقد وجود ندارد و آپارتمان مورد معامله آماده نیست با تصویب قانون پیش فروش آپارتمان ها که شامل 25 ماده و 4 تبصره می باشد به صریح بیان کرده که پیش فروشنده مکلف است آپارتمان را در زمان تعیین شده در قرارداد تکمیل و به پیش خریدار تحویل دهد.

 موضوعاتی برای پیشگیری از دعاوی پیش خرید آپارتمان 

برای این که دچار دعاوی پیش فروش آپارتمان ها نشوید اطلاع از این موضوعات ضروری است. وقتی از خرید آپارتمان حرف می زنیم بررسی دقیق راجع به پروانه ساختمان و جزئیات آن امری ضروری است تا خدایی نکرده دچار مشکلات قانونی نشوید. 

در زمان تظیم قرارداد حتماً این قرارداد به وسیله ی دو طرف بسیار دقیق خوانده شود و به تمامی جوانب نیز توجه شود و بهتر است پیش خرید را از اشخاصی انجام دهیم که سابقه ی خوش نامی در این زمینه دارند. 

1)زمان تعیین شده برای تعیین آپارتمان 

سازندگان برای تکمیل و تحویل آپارتمان قطعاً یک زمانی را در نظر گرفته اند و این موضوع در قرارداد های پیش فروش امری ضروری است . همچنین می بایست زمان تظیم سند رسمی نیز در قرارداد معین شود. مطابق قانون پیش فروش آپارتمان ها پیش خریدارن باید 10% مبلغ کل ثمن را در زمان تنظیم قرارداد پرداخت نمایند و مابقی ثمن به صورت اقساط همراه با پیش روی کار پرداخت می شود. 

نکته:

مطابق قانون پیش فروش تنظیم قرارداد پیش فروش باید به وسیله ی دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد و ضمانت اجراهایی برای پیش فروشندگان و دفاتر املاکی که این موضوع را رعایت نمی کنند پیش بینی شده. زمانی که پیش فروشنده نتواند آپارتمان را در موعد معیین به پیش خریدار تحویل دهد پیش خریدار می تواند اگر خسارتی در این خصوص در قرارداد معیین شده دادخواستی مبنی بر مطالبه ی این خسارت را تنظیم نماید و یا در غیر این صورت ضمن الزام پیش فروشنده به تکمیل و تحویل آپارتمان خسارت هایی که به پیش خریدار وارد شده را نیز می تواند مطالبه کند.

2)متراژ تعیین شده ی آپارتمان 

یکی دیگر از مواردی که پرونده های بسیاری در این خصوص در مراجع قضایی مطرح می باشد متراژ آپارتمان می باشد . از آن جایی که معمولاً بسته به شرایط متراژ پایانی آپارتمان با متراژ تعیین شده در قرارداد پیش فروش متفاوت می باشد قانون پیش فروش آپارتمان ها در این خصوص مقرراتی را معیین نموده. بدین شکل که اگر متراژ پایانی آپارتمان با متراژ تعیینی با پیش فروش آپارتمان اختلافی تا 5 متر داشته باشد قابل اعتراض نمی باشد اما در صورت اختلاف بیش تر در متراژ خریدار می تواند یا مبالغ بیشتر پرداخت نماید یا تقاضای فسخ کند. 

در این گونه موارد پیش فروشنده باید با پیش خریدار توافقاتی کند و یا خسارتی را به وی پرداخت نماید. 

نکته های مهم در پیش فروش آپارتمان ها

1)مراحل قانونی پیش فروش آپارتمان

2)فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان ها 

3)الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص پیش فروش آپارتمان

1)مراحل قانونی پیش فروش آپارتمان

پیش فروشنده باید بعد از اخذ پروانه ی ساختمان و تنظیم شناسنامه ی فنی برای هر یک از واحد های آن آپارتمان به طور اختصاصی مشخصات و جزئیات آن را اقدام به آگهی و تبلیغ نماید و برای این اقدام به جهت ثبت آگهی پیش فروش مجوز رسمی دریافت نماید و اگر پیش فروشنده یا سرمایه گذار برای دریافت این مجوز اقدام بدون تنظیم سند رسمی نمایند مجازاتی در نظر گرفته شده است . همچنین فروش این آپارتمان ها به پیش خریداران باید به موجب سند رسمی صورت گیرد و صرف تنظیم قولنامه کفایت نمی کند.

2)فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان ها 

در قرارداد پیش فروش آپارتمان ها برای پرداخت ثمن قراردادی موعدی معیین شده تا پیش خریداران در زمان تعیین شده اقدام به وصول اقساط خود نمایند . گاهاً در این قرارداد ها برای عدم پرداخت اقساط ثمن توسط پیش خریداران حق فسخی برای پیش فرونده پیش بینی شده و در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن پیش فروشنده می تواند از مراجع صالح تقاضای تائید فسخ را بنماید و اقدام به فسخ قراداد پیش فروش آپارتمان کند.

3)الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص پیش فروش آپارتمان

علاوه بر اینکه اگر پیش فروشنده اقدام به تحویل مکل در موعد معیین را ننماید می توان الزام به تسلیم واحد آپارتمان را از وی در مراجع قضایی درخواست نمود چنانچه بعد از تحویل آپارتمان نیز از تنظیم سند رسمی امتناع نماید می تواند الزام به تنظیم سند رسمی را در مراجع قضایی درخواست کرد. 

توصیه آخر 

به عزیزان و دوستان گرامی توصیه می شود در صورت بروز مشکلات حقوقی قبل از هر اقدامی با وکلای متخصص در آن زمینه مشورت نمایید. در صورتی که می خواهید به وکیل متخصص در حوزه حقوق املاک ارتباط بر قرار نمایید به شما توصیه می نماییم که از طریق لینک بالا در خواست مشاوره خود را ثبت نمایید تا کارشناسان ما زمینه برقراری ارتباط بین شما وکلای متخصص هم وکیل را فراهم نمایند.