انواع دعاوی ثبتی 

به دعاوی ای که در جریان اقدامات ثبت اسناد و املاک در مراجع قضایی مطرح می شود دعاوی ثبتی می گویند، ابطال سند، اعتراض در خصوص ثبت ملک و ابطال معامله ی معارض از مهمترین انواع دعاوی ثبتی می باشند.

تعریف دعاوی ثبتی 

به دعاوی ای که در جریان اقدامات ثبت اسناد و املاک در مراجع قضایی مطرح می شود دعاوی ثبتی می گویند. یا دعاوی ثبتی را می توان اختلاف یا مشکل در جریان ثبت املاک و اسناد دانست که این اختلافات در مراجع قضایی صالح رسیدگی می شود.

 از جمله مهم ترین سرمایه گذاری های مردم می توان به سرمایه گذاری در ملک نام برد همچنین خرید ملک آرزوی خیلی از افراد جامعه می باشد. با این وجود در کشور های توسعه یافته نگاه ویژه ای که در کشورمان به حوزه ی املاک می شود در آن کشور ها یافت نمی شود و به دلیل حساسیت این موضوع در ایران برای جلوگیری از بروز اختلافات در مالکیت املاک به موجب قانون تنها اشخاصی که سند رسمی مالکیت دارند مالک شناخته می شوند و این جزء تشریفات و مراحل ثبت یک ملک می باشد. 

از دیگر اقدامات ثبتی برای املاک می توان موارد زیر اشاره کرد:

1)انتقال سند رسمی ملک 

2)افراز 

3)تفکیک 

انواع دعاوی ثبتی 

1)ابطال سند 

ابطال سند تشریفات خاصی را نیاز دارد و دادگاه صالح بعد از بررسی و رسیدگی چنان چه عقیده به ابطال سند داشته باشد پرونده را به سازمان ثبت اسناد و املاک برای ابطال سند ارسال می نماید. از جمله مواردی که می توان برای ابطال سند رسمی نام برد:

الف) مالکیت معارض یا همان فروش ملکی به چند شخص.

ب) چنانچه سند مطابق قانون تنظیم نشده باشد.

پ) اگر در صدور سند اشتباهی صورت گرفته باشد.

ت) چنانچه در سند جعل صورت گرفته باشد.

2)اعتراض در خصوص ثبت ملک 

چنان چه ملکی که متعلق به شما می باشد ولی به نام شخص دیگری به ثبت برسد در این حالت می توانید به ثبت مکلک اعتراض کنید و باید با مراجعه به مراجع صالح قضایی و ارائه مدارک مالکیت اولاً مالکیت خود را اثبات کنید و بعد از احراز مالکیت ملک مورد نظر را به نام خود به ثبت برسانید. 

3)ابطال معامله ی معارض

از دیگر دعاوی ثبتی مهم می توان باطل کردن معامله ی معارض نام برد . برای تعریف این دعوا ابتدا باید معامله ی معارض را شرح داد. معامله ی معارض به معاملاتی گفته می شود که مثلاً زمانی که شخصی یک ملک را ابتداء به موجب سند رسمی یا عادی به دیگری منتقل کرده و مجدداً همان ملک را به موجب سند رسمی به شخص دیگری انتقال می دهد به این گونه معاملات معامله ی معارض می گویند که ماهیت کیفری دارد. در این گونه مواقع مالک اول می تواند اقدام به طرح دادخواست ابطال معامله ی معارض نسبت به فروش ملک خود به دیگری اقدام نماید. 

نکته اول:

در حقوق کیفری معامله ی معارض و انتقال مال غیر ( در حکم کلاهبرداری ) موضوعات شایعی می باشند. تفاوت این دو موضوع این است که در جرم انتقال مال غیر یا همان در حکم کلاهبرداری شخصی ملک خود را برای بار اول به موجب سند رسمی یا عادی به دیگری انتقال داده و سپس برای بار دوم همان ملک را به موجب سند عادی به شخص دیگری منتقل می کند. با این تفاوت که در معامله ی معارض معامله ی اول مانند انتقال مال غیر می تواند به موجب سند رسمی یا عادی باشد  اما در معامله ی دوم به موجب سند رسمی انتقال داده است.

نکته ی دوم:

اصولاً زمانی که شخصی معاملهی زود تری در خصوص ملکی که معاملات بعدی آن نیز به وسیله ی فروشنده ی اول صورت گرفته باشد مالک محسوب می شود چرا که معامله ی بین وی به عنوان خریدار و فروشنده به عنوان مالک اصلی صحیح بوده اما معاملات بعدی چون فروشنده دیگر مالکیتی نسبت به آن ملک نداشته از این جهت معامله ی صحیحی صورت نگرفته و موجب ضرر هایی به خریداران بعدی شده است. 

1)افراز و تقسیم

گاهی اوقات اشخاصی در یک ملکی مالکیت مشاعی دارند و به دلیل عدم استفاده از ملک مشاعی خود خواهان معیین شدن سهم خود نسبت به ملک مشاعی می باشد. چرا که مالکین ملک مشاعی محدودیت هایی دارند مثلاً چون مالکین مشاعی در جای جای ملک مشاعی سهم دارند می توانند هر دخل و تصرفی در سهم خود بنمایند. 

اما اگر قصد فروش سهم خود را داشته باشند یا باید سایر مالکین رضایت داشته باشند برای فروش کل مال مشاع یا اقدام به تقسیم نمایند. گاهی همه ی مالکین راضی به تقسیم یا فروش نمی باشند در این گونه موارد ی توان تقاضای افراز و تقسیم را از مراجع قضایی درخواست نمود. 

2)دستور فروش مال مشاع 

دستور فروش مال مشاع نیز در مواقعی که مالکین مشاعی در ملک مشاعی خود توافقی به جهت تقسیم ننموده باشند و مال مشاعی نیز قابل تقسیم نباشد یا با تقسیم دچار ضرر هایی برای مالکین شود هر یک از مالکین می تواند تقاضای دستور فروش را از دادگاه بنماید. 

3)دعوای مربوط به اشتباهات ثبتی 

گاهاض تمامی معاملات منجر به نتیجه ی مطلوب نمی شود و ممکن است مثلاً اشتباهاتی در متن سند یا انتقال به وجود آید که معمولاً به دلیل بی توجه ی یا عجله ی طرفین در تنظیم سند ایجاد می شود.

توصیه آخر 

به عزیزان و دوستان گرامی توصیه می شود در صورت بروز مشکلات حقوقی قبل از هر اقدامی با وکلای متخصص در آن زمینه مشورت نمایید.