حقوق ثبت اسناد و املاک 

برای درک مفهوم حقوق ثبت اسناد و املاک مفاهیمی مانند بخش های اساسی حقوق ثبت شامل(حقوق املاک، اسناد و اجرای اسناد)، انواع سند شامل (اظهارنامه، سند گواهی اعضاء) و انواع ملک را بررسی می کنیم.

مقدمه

درخصوص تاریخچه ی حقوق ثبت باید اشاره کرد اولین قانون راجع به ثبت اسناد در سال 1290 تصویب شد اما اولین قانونی که در ثبت اسناد مصوب گردید در سال 1302 بود که قانون ثبت املاک در سال های 1304، 1306، 1307 و در آخر 1310 اصلاح گردید که با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال 1310 موجب نسخ قوانین قبلی گردید و امروزه نیز همین قانون ثبت 1310 با اصلاحاتی در کشور مجرا می باشد.

قبل از تصویب قانون ثبت در سال 1310 اشخاص به صورت اختیاری می توانستند املاک خود را ثبت نمایند و اشخاص دیگری که اقدام به ثبت ملک خود نمی کردند به موجب ماده 35 که تصرف به عنوان مالکیت را دلیل مالکیت محسوب می کند به عنوان مالک املاکی را قبض مینموده ولی با تصویب قانون ثبت در سال 1310 که از قوانین فرانسه، سوئیس، بلژیک و فقه برگرفته شده بود اعتباری برای ثبت املاک در نظر گرفته شد. بدین شکل که اگر ملکی ثبت بشود از چه ویژگی هایی برخوردار است و در غیر این صورت این ویژگی ها را ندارد. 

بخش های اساسی حقوق ثبت

 حقوق ثبت کلاً سه بخش مهم دارد. 

1)حقوق املاک 

2)اسناد 

3)اجرای اسناد 

1)حقوق املاک 

حقوق املاک یکی از اصلی ترین و اساسی ترین بخش های حقوق ثبت به شمار می آید و به منظور تثبیت مالکیت اشخاص به وسیله ی ثبت املاک می باشد. یعنی به وسیله ی حقوق ثبت اموال غیر منقول اشخاص تثبیت می شود.

2)اسناد

ثبت اموال غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی موجب اعتبار بخشیدن به این معاملات می شود و چنانچه مال غیر منقولی را ثبت نکنیم در واقع سندی وجود ندارد که به آن اعتبار بدهیم پس ثبت املاک و ثبت اسناد در عرض هم نیستن بلکه در طول هم قرارد دارند. یعنی اگر ثبت املاک نباشد سندی وجود ندارد که بخواهیم به آن سند اعتبار بدهیم.

3)اجرای اسناد 

مطابق مواد 92 و 93 قانون ثبت اسناد رسمی اشخاص بدون مراجعه به مراجع قضایی می توانند استیفا حق نمایند. 

انواع سند 

دو نوع سند داریم، سند رسمی و سند عادی. در این جا اصطلاحاتی را تعریف می کنیم و به عدای یا رسمی بودن سند آن ها نیز اشاره می نماییم.

1)اظهار نامه 

زمانی که در اظهار نامه متنی را بابت مطالبه ی طلب یا تنظیم سند و ... برای مخاطب ارسال می کنیم متن اظهار نامه سند عادی محسوب می شود. اما شماره و تاریخی که در اظهار نامه ی ارسالی به وسیله ی دفاتر خدمات الکترونیک در آن درج گردیده است به عنوان سند رسمی شناخته می شود. پس اظهار نامه یک سند دو وجهی است.

2)سند گواهی اعضاء

متن غیر مالی ای را تهیه کرده و برای گواهی امضای شما به دفتر خانه ارجاع می شود. در دفتر خانه امضای شما گواهی می شود. 

اگر این امضاء با امضای متن مطابقت داشته باشد بدون این که به متن توجهی شود فقط امضاء گواهی می شود. یعنی متن به وسیله ی شخصی که غیر رسمی بوده نوشته شده اما به وسیله ی سر دفتر رسمی امضاء شده است. 

انواع ملک 

سه نوع ملک در سطح کشور داریم:

1)ملک متعلق به اشخاص 

2)ملک متعلق به دولت از جمله موات، ملی و ملک خصوصی دولت 

3)ملک اوقاف

امروزه در سطح کشور نمی توانیم ملکی را بدون صاحب داسته باشیم. برخی از مواد قانون مدنی برای زمانی بود که هنوز اموال غیر منقول مجهول المالک داشتیم اما امروزه با شناسایی اموال غیر منقول مال غیر منقول مجهول المالک نداریم تا با احیای آن بتوان آن را تملک کرد چرا که ریشه ی این املاک یا به اشخاص یا دولت یا اوقاف تعلق دارد.

پس امروزه موارد فوق در قانون مدنی در خصوص تملک اراضی از طریق احیای اراضی موات و یا حیاضت مباحات منسوخ شده و فقط به عنوان یک تاریخچه در حقوق مدنی مورد بررسی قرار میگیرد و امروزه ملکی را نداریم که با احیای آن بتوان مالک آن شد. 

اقدامات و عملیات مقدمات ثبت 

1)اولین اقدام نماینده تثبیت ملک است.

نماینده باید با اطلاعاتی که از املاک مجاور دریافت کرده ملک را در محل پیاده کند. مثلاً مطابق سوابق ومستندات نماینده بررسی می کند که اولاً ملک مورد تقاضا همان ملکی است که در طبیعت وجود دارد ثانیاً ملک مورد تقاضا به درستی مجاورین را تعریف کرده یا خیر.

2)دومین اقدام سوال از شخص متقاضی است که آیا متصرف ملک هست یا خیر؟ 

در این مواقع نمانده و نقشه بردار بر اساس سوابق عادی ارائه شده و مستندات اشخاص و همچنین تحقیقات به عم آمده تا به نماینده ثبت اثبات شود که ملک مورد تقاقضا در تصرف متقاضی ثبت است که جهت رسیدن به این هدف از مطلعین، مجاورین و متمدین تحقیقات لازم اخذ شده است و اگر احراز شود که این ملک همان ملکی است که متقاضی درخواست ثبت کرده و متصرف آن است نماینده به نقشه بردار دستور می دهد که حدود اربعه ملک را تثبیت کند و مساحت ملک را در آورد. 

قبلاً که خبری از دوربین ها ی نقشه برداری نبود با متر مساحی کرده که امروزه دستگاه های شمیشم موقعیت یک پارچه ی ملک را شناسایی می کنند. 

توصیه آخر 

به عزیزان و دوستان گرامی توصیه می شود در صورت بروز مشکلات حقوقی قبل از هر اقدامی با وکلای متخصص در آن زمینه مشورت نمایید.