الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی

الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی یکی از مباحث مهم در دعاوی مهم در حوزه سرقفلی می باشند، نکات مهم این نوع دعوی، مدارک مورد نیاز، نحوه رسیدگی و مرجع رسیدگی به دعوای تنظیم سند صلح سرقفلی از موضوعات مهم این مقاله به شرح زیر می باشند.

بحث سرقفلی اماکن تجاری امروزه اهمیت زیادی دارد و دعاوی زیادی نیز در این زمینه در دادگاه ها مطرح می­شود؛در املاک تجاری ممکن است مالک سرقفلی مغازه را به دیگری واگذار بکند در حالیکه همچنان مالک می­باشد.

یکی از دعاوی مطرح در این زمینه الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی می­باشد پس لازم است در خصوص نحوه طرح و دفاع در این دعوا اطلاعات کافی داشته باشیم چون گاها ارزش سرقفلی مبالغ بسیار بالایی می­باشد و رسیدن به نتیجه مطلوب و از دست ندادن این سرمایه مستلزم آگاهی کافی در خصوص این دعوا می­باشد.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی حقی است برای مستاجر ملک تجاری در واقع مستاجر در قالب قرارداد مبلغی به مالک می­پردازد و سرقفلی ملک به او واگذار می­گردد و مستاجر می­تواند با پرداخت اجاره بهای کمی از ملک تجاری استفاده کند و حتی بعد از پایان مدت اجاره همچنان به تصرف خود ادامه بدهد و سرقفلی تنها در املاک تجاری پیش بینی شده است.

فرض کنید شخصی مغازه ای را اجاره می­کند و با استفاده از روش های تبلیغاتی خاصی به آن مجموعه شهرت و اعتبار ببخشد در این حالت بعد از پایان مدت اجاره برای اینکه زحمات مستاجر زایل نشود قانون چنین حقی برای مستاجر پیش بینی کرده است بنابراین مالک موظف است بعد پایان مدت اجاره قرارداد اجاره با همان مستاجر را تمدید کند به عبارت دیگر مستاجر در خصوص اجاره ملک بر دیگران اولویت دارد.

نقل و انتقال سرقفلی

در املاک تجاری وقتی مالک سرقفلی را به دیگری واگذار می­کند دو قرارداد بین مالک و انتقال گیرنده سرقفلی منعقد می­شود:

1.قرارداد اجاره:مالک طبق این قرارداد در برابر مبلغ کمی ملک خود را به مستاجر اجاره می­دهد.

2.قرارداد صلح سرقفلی:این قرارداد می­تواند به صورت عادی یا رسمی منعقد گردد و به موجب عقد صلح سرقفلی به مستاجر واگذار گردد از آنجایی که به موجب عقد صلح سرقفلی متعلق به مستاجر است؛مالک موظف است قرارداد اجاره را بعد از پایان مدت اجاره مجددا تمدید بکند.

تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی به چه معناست؟

سند رسمی صلح سرقفلی در دفتر اسناد رسمی تنظیم می­شود و به موجب آن صاحب سرقفلی حقی که نسبت به سرقفلی دارد را در مقابل دریافت عوض به دیگری صلح می­کند.باید دقت داشته باشیم برای اینکه انتقال دهنده نتواند صلح را فسخ کند سند صلح حتما باید به صورت معوض نوشته بشود.

علاوه بر سند صلح سرقفلی مالک موظف است با انتقال گیرنده حق سرقفلی قرارداد اجاره نیز تنظیم بکند.دارنده سرقفلی در مواردی که در قرارداد اجاره حق انتقال به غیر را داشته باشد و یا اینکه با حکم دادگاه حق انتقال به غیر را به دست آورد،می­تواند سرقفلی را به دیگری منتقل بکند در این صورت مالک باید قرارداد اجاره با دارنده جدید سرقفلی منعقد کند و اگر مالک این کار را نکند دارنده حق سرقفلی می­تواند از دادگاه الزام مالک را به تنظیم سند رسمی اجاره درخواست کند.

مطالب مهم در مورد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی

مطالبی که در مورد  دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی باید دانست:

نکته ای که باید به ان توجه کرد این است که باید بین دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت تفاوت قائل شویم:

نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند صلح حق کسب یا پیشه یا تجارت

طبق قانون روابط موجر و مستاجر  در صورتی که استفاده مستاجر بر اساس توافق با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد،اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده باشد مشمول مقررات این قانون قرار دارد.

طبق این تعریف اشخاصی که اجاره نامه آن ها مشمول این قانون است ولی سند رسمی صلح حق کسب یا پیشه یا تجارت ندارند می­توانند از دادگاه الزام مالک را به تنظیم سند رسمی صلح حق کسب یا پیشه یا تجارت درخواست کنند و صدور حکم به نفع آن ها مستلزم اثبات رابطه استیجاری از سوی مستاجر می­باشد.

بنابراین برای طرح دعوا عنوان خواسته باید:

 الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و الزام به تنظیم سند صلح حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد.

در مرحله بعدی باید رابطه استیجاری بر اساس قانون سال 56 اثبات شود.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره باید همزمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی باشد در غیر اینصورت رویه دادگاه ها اینگونه است که دعوا را رد می­کنند چون که مبنای تنظیم سند رسمی صلح حق کسب یا پیشه یا تجارت قرارداد اجاره است.

نکته دیگری که باید به آن توجه کرد این است که در قانون سال 56 اصل فرض بر این است مستاجر حق کسب یا پیشه یا تجارت دارد بنابراین صرف اثبات رابطه استیجاری برای اثبات داشتن این حق کفایت می­کند.

در قراردادهای اجاره سال 56 اگر مستاجر بدون رضایت مالک منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند ؛انتقال گیرنده حق طرح دعوای الزام به انتقال حق کسب یا پیشه یا تجارت را نخواهد داشت.

نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی 

در این دعوا مستاجر باید سه کار را انجام بدهد:

1.اثبات رابطه استیجاری

2.هر دو خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و صلح سرقفلی را با هم طرح بکند.

3.باید اثبات کند حق سرقفلی از طرف موجر به وی واگذار گردیده است.

ذیلا نکاتی که حائز اهمیت است و باید به آن دقت کرد ذکر می­شود:

1.طبق قانون روابط موجر و مستاجر 76 اصل بر عدم انتقال سرقفلی به مستاجر است و مستاجر باید واگذاری سرقفلی از سوی موجر به خود را اثبات بکند بر خلاف رابطه استیجاری طبق قانون سال 56 که در آنجا فرض بر این است که مستاجر حق کسب یا پیشه یا تجارت دارد.

2.در قانون سال 76 در صورتی که مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد و اقدام به انتقال حق سرقفلی به دیگری بکند؛انتقال گیرنده سرقفلی می­تواند دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی را مطرح کند.

مدارک مورد نیاز جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی

1.تصویر مصدق سند مالکیت

2.تصویر مصدق قراداد اجاره

3.تصویر مصدق قرارداد صلح

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی

به موجب ماده 12 قانون آئین دادرسی مدنی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به این دعوا می­باشد بنابراین باید دادخواست خود را در دادگاه محل وقوع ملک تقدیم کرد.

سخن پایانی

دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی از جمله دعاوی تخصصی می­یاشد و گاها پیچیدگی های خاصی دارد که مستلزم اخذ مشورت از وکلای متخصص در دعاوی املاک است توصیه می­­شود در این موارد حتما با متخصص در این زمینه مشورت انجام گیرد. در صورت نیاز به مشاوره با وکیل متخصص در این حوزه شما می توانید از طریق لینک بالا درخواست مشاوره خود را ثبت نمایید تا کارشناسان ما بتوانند زمینه برقراردی مشاوره با وکلای متخصص در این حوزه را فراهم سازند.