بررسی اختلافات و اشتباهات ثبتی

به موضوع بررسی اختلافات و اشتباهات ثبتی می پردازیم. برای رسیدگی به اشتباهات و اختلافات ثبتی ابتدا به بررسی هیأت نظارت و صلاحیت های آن و همچنین طروق اعتراض به آرای هیأت نظارت و مواد قانون ثبت در این خصوص می پردازیم.

هیأت نظارت در اداره ثبت استان ها  

هیأت نظارت یک مرجع تخصصی شبه قضایی می باشد که در اداره کل ثبت استان ها تشکیل می شود و اعضای آن مرکب از سه نفر می باشد. دو نفر قاضی دادگاه تجدید نظر و یک نفر مدیر کل ثبت استان یا قائم مقام آن می باشند. 

بر اساس رأی وحدت رویه شماره 655 دیوان عالی کشور صلاحیت خاص مراجع غیر قضایی، صلاحیت عام مراجع قضایی را نفی نمی کند و مطابق ماده 3 قانون آیین دادرسی مدنی قضات را مکلف به حل هر اختلافی مطابق قوانین مدونه می داند. بر اساس رسیدگی به پرونده های ثبتی که تخصصی می باشد قانون گذار هیأت نظارت را پیش بینی کرده مه مرکب از دو قاضی به انتخاب رئیس قوه قضاییه که این انتخاب به روسای کل دادگستری ها تفیض کرده و یک عضو غیر قضایی که همان مدیر کل ثبت استان یا قائم مقام وی به طبع سمت خود عضو محسوب می شود.

هیأت نظارت در هر استان یک شعبه دارد ولی مطابق قانون جدید حد نگار مصوب 1394 شعب هیأت نظارت می تواند به نسبت تراکم کار تا سه شعبه باشد. 

بر اساس ماده 6 اصلاحی قانون ثبت رسیدگی اشتباهات و اختلافات ثبتی هیأت نظارت با ترکیب فوق صلاحیت محلی در حوزه ی جغرافیایی استان داشته و صلاحیت ذاتی هیأت نظارت نیز مطابق ماده 25 قانون اصلاحی ثبت که اختلافات و اشتباهات ثبتی را در 8 بند به صورت مفصل احصا کرده و در آخر ذیل ماده 20 قانون ثبت هیأت نظارت را مرجع رسیدگی به اشتباهات ثبتی دانست و در قوانین خاص هم همچون ماده 20 آیین نامه اجرایی ماده 147 قانون ثبت یا قانون تعیین وتکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب سال 1390 و قانون سامان دهی و حمایت از تولید و عرضه ی مسکن مصوب 1387 حل اختلاف و اشتباهات ثبتی را بهأت نظارت واگذار کرده است. 

محل تشکیل هیأت نظارت در مرکز ثبت استان می باشد و حداقل دو جلسه در هفته تتشکیل می دهد که در ساعات خارج از اداره است.

حسب ماده 14 آیین نامه رسیدگی به ستاد مالکیت معارض در صورت اشتباه در صدور رأی هیأت نظارت اگر خود هیأت متوجه آن شود می تواند رسیدگی کنند و حتما آرای هیأت نظارت باید با حضور سه عضو صادر شده باشد در صورت حضور دو عضو رأی معتبر نیست. 

اختلاف در پذیرش ثبت بین اداره ثبت و متقاضی ثبت 

بند 1 ماده 25 اصلاح قانون ثبت مقرر می دارد در صورت بروز اختلاف بین ادره ثبت و متقاضی ثبت اگر اختلاف به جهت پذیرش تقاضای ثبت رخ دهد رفع آن با هیأت نظارت است.

همانگونه که در مورد اموال مجهوال المالک اگر یک ملک مجهول المالک چند دسته گشته باشد و مستند یکی از نقل و النتقالات وجود نداشته باشد در این صورت بین سلسه ایادی نقل و انتقال ابتر است یا مستند از کسی که به نام او تعرفه شده در دفتر توزیع لضهارنامه نیست در اینجا اداره ثبت برسی کرده که یکی از اسناد نیست یا سلسله ایادی کامل نیست که در این صورت به متقاضی ثبت اعلام میکند که از پذیرش تقاضای ثبت ملک معذور است و در مقابل متقاضی ثبت میگوید که من متصرف بلامنازع هستم در اینجا بعد از اینکه گزارش به ريیس ثبت داده شد.

ایشان موضوع را به هيات نظارت که مرجع رسیدگی به 1-اختلافات ثبتی 2-اشتباهات ثبتی است جهت رسیدگی و اتخاذ تصمیم احاله میدهدبه عبارتی در اینجا بین متقاضی ثبت و اداره ثبت اختلاف در پذیرش ثبت رخ داده است که هیات نظارت برسی کرده وطی صدور رای به اداره ثبت اعلام میکند در صورتی که شخص متقاضی تصرف بلامنازع از وی پذیرش ثبت به عمل آید و در اجرای رای هیات نظارت و اجرای ماده 35قانون مدنی و اینکه تصرف دلیل مالکیت است. 

نماینده و نقشه بردار به محل وقوع ملکمراجعه کرده و در صورت احراز تصرف  بلامنازع مراتب را از طریق ثبت به هیت نظارت ارسال کردهو هیات نظارت صرفا بر اساس تصرف رسیدگی و رای مقتضی صادر میکندکه در صورت تصرف بلا منازع صدور رای به پذیرش ثبتی است.

تعارض در تصرف و تعارض در اسناد 

این دو موضوع 1) تعارض در تصرف و 2)تعارض در اسناد از موضوعات بسیار مهم میباشند در خصوص تعارض در تصرف باید اشاره کرد که برای این که ملک جزءاً و کلاً دو متصرف وجود داشته باشد. معمولا در املاک بیاض تعارض در تصرف رخ می دهد. 

شخص اول ملکی را تقاضای ثبت کرده است نماینده و نقشه بردار برای احراز بلا منازع در محل وقوع ملک حاضر شده و شخص دوم ادعای مالکیت ملک را می کند. هم چنین شاهد هم ارائه می دهد. 

در این صورت در واقع ملک در تصرف دو نفر است که این اختلاف در هیأت نظارت رسیدگی می شود. در این حالت اول صورت مجلس منفی تنظیم می شود. دو شخص مدعی به اداره ثبت هدایت شده و می توانند مدارک یکدیگر را مطالبه نمایند و اگر یکی از این دو نفر قانع شد کنار برود اما اگر هر دو مدعی تصرف و مالکیت باشند نماینده مجدداً برای بار دوم برای احراز تصرف به محل وقوع ملک مراجعه کرده و با بررسی امارات قانوننی و تحقیق از مطلعین یکی را به عنوان متصرف اعلام می کنند.