
نکات پیش خرید و پیش فروش آپارتمان
نکات پیش خرید و پیش فروش آپارتمان
مشخصات کامل فروشنده نظیر کارتهای شناسایی، سازنده است یا مالک؛ مشخصات کامل مانند مساحت ملک، طبقه ی ملک، واحد ملک، ضلع غربی یا شرقی، شمالی یا جنوبی؛ مشخصات خود ملک مانند از جهت تعداد اتاق خواب ها، نقشه ی آپارتمان، جنس مصالح؛ نحوه پرداخت و تسلیم ملک و تنظیم به سند رسمی از نکات مهم پیش خرید و پیش فروش آپارتمان می باشند. در مقاله نکات پیش خرید و پیش فروش آپارتمان را بصورت جامع مورد ارزیابی قرار می دهیم.
مقدمه
به دلیل گسترس روز افزون قیمت آپارتمان در سال های اخیر قدرت خرید افراد برای داشتن یک آپارتمان مسکونی بسیار کاهش یافته از این رو اکثر مردمان به دنبال پیش خرید آپارتمان می باشند و قراراداد های پیش فروش در این بازه زمانی رونق بسیاری یافته است. اما با نگاهی سطحی به آمار یک دهه گذشته به بازار مسکن متوجه این موضوع که همراه با افزایش قرارداد های پیش فروش دعاوی مرتبط با آن نیز بسیار گسترش یافته است. در این مقاله قصد داریم در خصوص پیش خرید و پیش فروش آپارتمان که مکمل یکدیگر می باشند صحبت کنیم.
نکات مهم قرارداد پیش خرید آپارتمان
یکی از مسائل بسیار مهم در خصوص پیش خرید آپارتمان قراداد های مربوط به این حوزه منی باشد . از آن جایی که برخورداری از بخشی از قرارداد های این حوزه از شروطی که از یکسری از مسائل جلوگیری می نماید و از آنجایی که در این گونه معاملات ملکی قالب رویت نمی باشد تا شخصی که به عنوان خریدار ملک ثمنی را پرداخت می نماید بتواند امکانات ملک را بسنجد و یا از کم و کیف آن اطلاع داشته باشد و گاهی نیز صرف توافقات شفاهی موجب رفع ابهام آن ها شود با این دید که هر شخص قصدش از توافق متفاوت می باشد در آخر منجر به اختلافاتی می شود.
شرایط کامل در قرارداد پیش خرید آپارتمان
برای این که قرارداد پیش خرید آپارتمان دارای شرایط کاملی باشد باید به چند مورد توجه کرد :
1)-مورد اول قرارداد پیش خرید آپارتمان : مشخصات کامل طرفین
2)- مورد دوم قرارداد پیش خرید آپارتمان : مشخصات کلی ملک
3)- مورد سوم قرارداد پیش خرید آپارتمان : مشخصات جزئی ملک
4)- مورد چهارم قرارداد پیش خرید آپارتمان : نحوه پرداخت
5)- مورد پنجم قرارداد پیش خرید آپارتمان : تعهدات فروشنده در خصوص تسلیم ملک
1)-مورد اول قرارداد پیش خرید آپارتمان : مشخصات کامل طرفین
در ابتدای قرارداد مشخصات کامل طرفین از جمله مشخصات سه جلی، نشانی و شماره تماس آن ها کاملاً مشخص شود. همچنین وضعیت فروشنده از این که چه سمتی دارد آیا مالک است یا سازنده؟ اصیل است یا نماینده؟ و اگر سازنده هست آیا اختیار انجام معامله را دارد؟ چرا که گاهاً ممکن است پیش فروشنده صاحب سند یا مالک زمین باشد و یا گاهاً پیش فروشنده سازنده ی ملک است که بنا بر توافقات با مالک سهمی از آپارتمان ها دارد . پس یکی از مهم ترین مواردی که ابتداء باید از آن اطمینان خاطر کنیم این است که آیا پیش فروشنده مالک است یا سازنده؟ و اگر سازنده است آیا اختیار فروش دارد یا خیر؟
همچنین اگر نماینده می باشد احراز نمایندگی وی و اختیارات آن ضروری است چرا که در بسیاری از اختلافات صورت گرفته در این خصوص پیش خریداران توجه صحیحی نسبت به مدارک فروشنده، قرارداد ساخت، اختیارات سازنده و سند ملک و نحوه ی تقسیم نمی نمایند و با اطمینان به فروشنده یا نگاه املاک اقدام به پیش خرید می نمایند و موجب بروز دعاوی در این خصوص می شوند
2)- مورد دوم قرارداد پیش خرید آپارتمان : مشخصات کلی ملک
یکی از بند های بسیار مهم در قرارداد پیش فروش مشخصات ورد معامله می باشد. پیش خریداران دقت نمایند که در قرارداد پیش فروش آپارتمان بند مشخصات مورد معامله با جزئیات کامل نوشته شود. مثلاً مساحت ملک، طبقه ی ملک، واحد ملک، ضلع غربی یا شرقی، شمالی یا جنوبی، و شماره ی ثبت ملک اصلی. همچنین منضمات آپارتمان که داخل در ملحقات ملک می باشد مثل انشعاب آب، انشعاب برق و گاز، تلفن، انباری ، پارکینگ و امثال آن ها به طور دقیق معیین شده باشد.
3)- مورد سوم قرارداد پیش خرید آپارتمان : مشخصات جزئی ملک
پیش خریداران در این گونه قرارداد ها باید توجه بسیاری در خصوص مشخصات خود ملک از جهت تعداد اتاق خواب ها، نقشه ی آپارتمان، جنس مصالح به کار گرفته شده در آن از جمله کمد دیواری، شیر آلات، رادیاتور ها، کولر، سرویس بهداشتی، پکیج، درب ها، کابینت و امثال آن به طور کاملاً مشخص ذکر شده باشد چرا که این موارد نیز گاهاً موجب اختلافاتی شده. همچنین علاوه بر مشخصات خود آپارتمان مشخصات فنی و معماری آپارتمان از جمله زیر بنای کل آپارتمانت کاربری زمین تعداد طبقات، تعداد واحد ها، جنس مصالح مصرفی در کل ساختمان، سیستم گرمایشی و سرمایشی ساختمان، نمای بیرونی ساختمان ، و ... به طور دقیق ذکر شود.
چرا ذکر این موارد مهم است؟
به دلیل این که اگر مالک هر یک از شرایطی که در این قرارداد تصریح شده است را اعمال ننماید با جلب نظر کارشناس می توان از ثمن معامله کم کرد و یا در برخی موارد خریدار حق فسخ داشته باشد البته حق فسخ در این گونه قرارداد ها اصلاً به نفع خریداران نمی باشد.
4)- مورد چهارم قرارداد پیش خرید آپارتمان : نحوه پرداخت
یکی از بند های بسیار مهم در قرارداد پیش فروش آپارتمان ثمن توافق شده و نحوه ی پرداخت آن می باشد. در اکثر این گونه قرارداد ها پیش خریداران مبلغی را ابتداء با تنظیم قرارداد به پیش فروشنده پرداخت می نمایند و مابقی ثمن را مطابق پیشرفت کار ساختمان به وی پرداخت می نمایند. توجه داشته باشید خریداران باید در قرارداد در زمان تعیین شده اقساط خود را به موقع پرداخت نمایند. چرا که پیش فروشنده می تواند حق فسخی در صورت عدم پرداخت اقساط خریدار برای خود در نظر بگیرد و یا در مواقعی خسارت تأخیر در قرارداد پیش بینی بشود.
5)- مورد پنجم قرارداد پیش خرید آپارتمان : تعهدات فروشنده در خصوص تسلیم ملک
نکته ی حائز اهمیت دیگر در این قرارداد ها تعهد پیش فروشنده به تسلیم ملک و تنظیم به سند رسمی می باشد و در شروط قرارداد تاریخ تحویل ملک بسیار حائز اهمیت است و توجه داشته باشید که ضمانت اجرایی را برای دریافت خسارت در صورت عدم تحویل ملک در قرارداد پیش بینی نمایید. برای تنظیم سند رسمی هم بهتر است ضمانت اجرای خسارت تأخیر روزانه در نظر گرفته شود.
سوالات متداول در مورد پیش خرید و پیش فروش آپارتمان
سوال: خانه را پیش خرید نمودم ولی قرار است فردا قرارداد آن را بنویسیم چه مواردی مهم است که ذکر شود؟
پاسخ: بهتر است برای قرارداد نویسی حتماً به وکیل مراجعه نمایید و از او بخواهید که متن قرارداد را برای شما آماده کند اما در کل موارد مهمی که باید در پیش خرید و پیش فروش ساختمان نسبت به آن دقت شود این است که مشخص شود واحد ثبتی چه پلاکی دارد، مساحت آن چه مقدار است، از لحاظ طبقه، محل پارکینگ و انباری و مصالحی که قرار است استفاده شود، تکلیف مشاعات و تمام این موارد باید به طور کامل در قرارداد ذکر شود
سوال: خانه را پیش خرید نمودهایم اما پیش فروشنده حاضر نمیشود که آن را ثبت رسمی نماید آیا این اقدام وی جرم است؟
پاسخ: جالب است بدانید با اینکه در ماده ۳ قانون پیش فروش بیان شده است که پیش فروشنده باید حتماً قرارداد پیش فروش را ثبت رسمی نماید ولی متاسفانه در این قانون بیان نشده است که اگر پیش فروشنده حاضر به تنظیم سند رسمی پیش فروش نگردد پیش خریدار چه اقدامی میتواند انجام دهد در واقع هیچگونه ضمانت اجرایی برای این اقدام قرار داده نشده است و قراردادهای عادی میان پیش خریدار و پیش فروشنده در این خصوص کاملاً معتبر هستند.
سوال:قرارداد پیش فروشی را امضا نمودیم در قرارداد نوشته شده است که ملک ۱۵۰ متر است ولی پس از اینکه ملک ساخته شد ملک ۱۳۰ متر بوده یعنی ۲۰ متر کم دارد حال باید چگونه این اختلاف متراژ را حل و فصل نماییم؟
پاسخ: زمانی که قرارداد پیش فروش ساختمان بسته میشود معمولاً در قرارداد مساحت خاصی را توافق مینمایند ولی در زمانی که ملک ساخته میشود این مساحت با مساحت توافق شده یکسان نمیباشد در این زمان باید بررسی شود که این اختلاف مساحت تا ۵ درصد است یا بیش از آن در صورتی که تا ۵ درصد باشد باید ما به تفاوت آن بر اساس نرخی که در قرارداد تعیین شده پرداخت شود اما بیشتر از آن به پیش خریدار حق فسخ میدهد یا او میتواند در صورتی که بخواهد قیمت آن را بر اساس نرخ روز مطالبه کند.
توصیه آخر
به عزیزان و دوستان گرامی توصیه می شود در صورت بروز مشکلات حقوقی قبل از هر اقدامی با وکلای متخصص در آن زمینه مشورت نمایید.
در صورت نیاز به مشاوره حقوقی فرم زیر را پر کنید.
کارشناسان ما در اولین فرصت با شما تماس خواهند گرفت.
اولین کسی باشید که نظر می دهید.