صورت مجلس تفکیک آپارتمان

تفکیک پارتمان یعنی تفکیک اعیانی و مستلزم این است که حتما باید مرجع ذی ربط مستند تفکیک را صادر کند. یعنی مرجعی که اجازه داده ملک در آن اعیانی احداث شود و پروانه ی ساخت صادر کرده باید پایان کار ساختمان هم صادر کند و بر اساس پروانه ی ساختمان که باید با پروناه ی پایان ساختمان مطابقت کند و در صورت عدم مطابقت مراتب باید در کمیسیون ماده 100 مورد بررسی قرار بگیرد و در صورتی که کمیسیون ماده 100 تشخیص دهد ملک تخریب شود آن ملک تخریب می شود یا از طرف دیوان عدالت اداری حکم مقتضی می گیرد و اگر خلافی مکلک خیلی زیاد نباشد کمیسیون یک جریمه برای طرف در نظر می گیرد بنا بر این مقدمه ی تفکیک هر آپارتمانی مستلزم این است که آپارتمان باید پایان کار ساختمان داشته باشد و اگر پایان کار ساختمان نداشته باشد اداره ی ثبت صلاحیت تفکیک این ساختمان را ندارد. 

تاریخچه صورت مجلس تفکیک آپارتمان

قبل از سال 1380 هیچ گونه مستندی دال بر این که چگونه این آپارتمان ها تفکیک شود وجود نداشت و با سلیقه های مختلف اقدام به تفکیک آپارتمان می گردید چون قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه ی اجرایی آن و متولی امر آن مسکن و شهر سازی است.

بنا بر این در آن جا هم مقررات تفکیک آپارتمان با جزئیات قید نشده بود بنا بر این سازمان ثبت نمی توانست دخالتی در تفکیک آپارتمان کند بر همین اساس در سال 1380 سازمان ثبت اقدام به صدور دستور العمل تفکیک آپارتمان کرد . این دستور العمل به منظور ایجاد وحدت رویه در تفکیک آپارتمان ها در کلیه ی واحد های ثبتی در 30 بند تهیه و به تصویب رئیس سازمان وقت رسید و این دستور العمل مستند قرار گرفت.

 تثبیت موقعیت عرصه بند 1 دستور العمل حدود ملک

پذیرش درخواست تفکیک آپارتمان باید از طریق دفاتر اسناد رسمی همراه با گواهی مصدق شده پایان کار به وسیله ی مالک یا نماینده ی وی به واحد ثبتی شود. امروزه در شهر ها تثبیت موقعیت اعیانی در صلاحیت مهندسین سازمان نظام مهندسی می باشد که تقسیم کار هم از طرف سازمان نظام مهندسی به عمل می آید و تعرفه ای هم برای آن امر در نظر گرفته شده که توسط مالک مجموعه ی آپارتمانی پرداخت می شود. 

تفکیک آپارتمان بر اساس گواهی پایان کار بند 2 دستور العمل

در صورتی گواهی پایان کار به نظر سازمان نظام مهندسی با محل مطابقت داشته باشد قید مدت اعتبار در گواهی پایان کار و انقضای مدت آن مانع عملیات تفکیکی نمی شود هم چنان که در دستورالعمل هم این موضوع پیش بینی شده است. بنا بر این قید مدت و این که حتماً باد بدهی پرداخت شود مانع از این نمی شود که اداره ی ثبت یا سازمان نظام مهندسی به این مسئله توجه کنند و مانع تفکیک شوند بلکه مورد توجه قرار نمی گیرد و مانع تفکیک هم نیست. 

بند 3 دستور العمل حدود ملک

در بند 3 دستور العمل حدود ملک و مطابقت آن با سند مالکیت باید تصریح و گواهی شده باشد. 

 نحوه و ترتیب ذکر قسمت های اختصاصی و اشتراکی در صورت مجلس تفکیکی بند 4 دستور العمل  قسمت های اشتراکی با ذکر نوع و مساحت آن یعنی اول قسمت های مشاعات و مشترکات و به هر کدام یک قطعه تخصیص داده می شود. تعداد انباری، تعداد پارکینگ، تعداد واحد های مسکونی سپس قسمت هایی که مشاع هستند با ذکر نوع و مساحت آن ها و به دنبال آن قسمت های اختصاصی با ذکر تعداد آن ها به ترتیب اول آپارتمان ها دوم انباری ها سوم پارکینگ ها با حدود و مشخصات مساحت و حقوق ارتفاقی آن ها به ترتیب تعریف می شود. 

بنابراین اول قسمت های مشاعات و مشترکات دوم آپارتمان ها سوم انباری ها چهارم پارکینگ ها با حدود و مشخصات و مساحت و حقوق ارتفاقی که هر کدام از یک دیگر دارند باید تعریف شوند. همچنین تعدادکل آپارتمان های کل مجموعه و تعداد آپارتمان های هر طبقه باید در صورت مجلس تفکیکی قید شود. 

مشاعات بند 5 دستور العمل حدود ملک

حیاط، حیاط خلوت، پشت بام، داخل آسانور، محل عبور کانال کولر، لوله ی بخاری داخل فضای آپارتمان جزء مشاعات و مشترکات محسوب می شود. لازم به ذکر است که ستون ها هم جزء مشاعات و مشترکات می باشد؛ چرا که مطابق قانون تملک آپارتمان ها اسکلت ساختمان و مساحت آن ها جزء آپارتمان اختصاصی محسوب نمی شود و در بخش مشاعات ذکر می گردد. 

 وضعیت دیوار فاصل بین مفروز با مشاعات بند 6 دستور العمل 

دیوار فاصل بنای مفروز با مشاعات جزء بنای مفروض محسوب می شود. در ساختمان هایی که دیوار فاصل آن ها طبق سوابق ثبتی مشترک است و بعداً در اثر تخریب و نو سازی  هر ساختمان تبدیل به یک مجموعه از آپارتمان گردیده و برای هر مجموعه دیوار جداگانه احداث شده است.

پیش بینی عقب نشینی و اصلاحی در صورت مجلس تفکیکی و سند مالکیت 

 هر گاه در گواهی پایان کار قید شود که مورد تفکیک دارای عقب نشینی است هر چند زمان آن تعیین نشده باید باید مقدار اصلاحی آتی مطابق گواهی پایان کار در نقشه ی ترسیمی منعکس و در صورت مجلس تفکیکی و سند انتقال و سند مالکیت قید شود.