امکان بازداشت ملک بدون ثبت رسمی و با مبایعه نامه عادی

بررسی امکان بازداشت ملکی که بدون ثبت رسمی و طی مبایعه نامه عادی منتقل شده است موضوع مقاله مورد بحث ما می باشد.

مقدمه

ملکی که در راستای اجرای حکم محکومیت مالی به عنوان مال محکوم علیه برای توقیف معرفی می شود از لحاظ ثبتی ممکن است در سه وضعیت متفاوت باشد؛ حالت اول زمانی است که ملک به نام محکوم علیه مطابق ماده 22 قانون ثبت در دفتر املاک به ثبت رسیده است، در حالت دوم ملک به نام محکوم علیه در فرایند و جریان ثبت می باشد یعنی متقاضی و مدعی مالکیت، درخواست ثبت را به موجب اظهارنامه ثبتی به اداره ثبت ارائه داده و اصطلاحا مقدمات ثبت ملک انجام شده است. حالت سوم نیز زمانی است که هیچ یک از شرایط مقرر در موارد پیشین نسبت به ان محقق نباشد یعنی نه ملک سابقه ی ثبتی داشته و نه در جریان ثبت باشد. 

املاکی که مشمول حالات اول و دوم می شوند املاک دارای سابقه ثبت محسوب می گردند. چنانچه ملکی در دفتر املاک به ثبت رسیده و به موجب آن دفتر، محکوم علیه اخرین مالک آن شناخته شود ،علی الاصول متعلق به محکوم علیه بوده و در توقیف ان تردیدی نیست و حتی اگر ملک هنوز در دفتر املاک ثبت نشده بلکه در جریان ثبت بوده و صرفا مقدمات آن انجام شده باشد نیز قابل بازداشت است. 

آیا توقیف ملکی که ثبت شده ولی هنوز میان طرفین سند رسمی انتقال تنظیم نشده امکان پذیر است؟

پرسش :  پرسش این است که چنانچه ملکی که دارای سابقه ی ثبتی بوده و به موجب مبایعه نامه عادی به محکوم علیه انتقال یافته است لکن هنوز میان طرفین سند رسمی انتقال تنظیم نشده و در نتیجه نام محکوم علیه به عنوان آخرین مالک پلاک ثبتی در دفتر املاک درج نشده است ، آیا توقیف چنین ملکی به عنوان مال محکوم علیه امکان پذیر است؟ 

 در پاسخ به این پرسش باید گفت  ملکی که دارای سابقه ثبتی بوده، زمانی به عنوان مال محکوم علیه قابل توقیف است که با نظر به اخرین استعلام ثبتی، ملک به نام محکوم علیه باشد و چون به صرف انتقال به موجب مبایعه نامه یا هر سند عادی ناقل دیگری، ملک دارای سابقه ی ثبت به مشتری منتقل نمی شود، در سوابق ثبتی و دفتر مربوطه نیز ملک به نام اخرین مالک رسمی تلقی می گردد نه محکوم علیه. در این صورت با درخواست محکوم له مبنی بر توقیف چنین ملکی حتی اگر مامور اجرا دستور توقیف را به اداره ثبت ملک ابلاغ نماید مرجع مزبور با توجه به سوابق ثبتی ملک و عدم درج نام محکوم علیه در ان، مراتب عدم مالکیت محکوم علیه و در نتیجه عدم امکان بازداشت را به واحد اجرای مربوطه اعلام می نماید.

آیا امکان توقیف ملک در وکالتنامه رسمی بین مالک و محکوم علیه وجود دارد؟

پرسش : در فرضی که وکالتنامه رسمی بین مالک و محکوم علیه تنظیم شده باشد امکان توقیف ملک وجود دارد؟

ممکن است میان مالک رسمی ملک به عنوان موکل و محکوم علیه به عنوان وکیل، وکالتنامه ای به طور رسمی تنظیم شده باشد که وکیل طی اختیارات اعطایی حق هر نوع نقل و انتقال ملک را از جمله به خود، داشته باشد؛ باید گفت در این حالت نیز به همان علت فوق الذکر یعنی عدم ثبت ملک به نام محکوم علیه در سوابق ثبتی، بازداشت چنین ملکی به عنوان مال متعلق به وی قابل تحقق نیست. حتی اگر مالک رسمی اقرار به مالکیت محکوم علیه نیز بدون ثبت رسمی نماید، توقیف ملک بازهم به همان علت میسر نخواهد شد. 

نکته: برخی معتقدند از آنجا که بازداشت مال متعلق به محکوم علیه نزد اشخاص ثالث امری میسر است، در موضوع مورد بررسی نیز می توان پذیرفت که به تقاضای محکوم له، دادورز اجرا توقیف نامه شخص ثالث را تنظیم نموده و توقیف ملک را به مالک رسمی ابلاغ نماید و پس از ان اگر مالک رسمی یا همان ثالث بازداشت مال را نزد خود اعلام نمود بازداشت فی الواقع انجام می شود لکن امکان فروش ملک بازداشتی وجود ندارد بلکه فروش ملک و وصول طلب محکوم له از محل آن، منوط به اماده شدن تمهیدات تنظیم سند رسمی فی مابین مالک رسمی و محکوم علیه به عنوان خریدار است در چنین شرایطی محکوم له ناگزیر باید تا آن زمان صبر کرده و انتظار بکشد و از سوی دیگر چون عملا مالی را بازداشت کرده و از حق خود در این زمینه استفاده کرده است،  دیگر قادر نخواهد بود معادل طلب خود مال دیگری از محکوم علیه را نیز توقیف نماید.

سخن پایانی

به دلیل پیچیدگی مرحله ی اجرای حکم از یک سو و عدم ظرفیت مقاله حاضر در ذکر تمامی نکات از سوی دیگر توصیه می شود سوالات خود را با وکیل دادگستری متخصص در امر اجرای حکم در میان بگذارید.