بازداشت ملک بدون سابقه ثبت

در این مقاله بررسی خواهیم کرد آیا اموال غیر منقول متعلق به محکوم علیه که سابقه ثبت در اداره اسناد و املاک را ندارند به عنوان مال محکوم علیه قابلیت بازداشت را دارا هستند و اگر پاسخ مثبت است توقیف آنها چگونه صورت می گیرد؟

پاسخ پرسش فوق در ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی پیش بینی شده است به موجب مقرره این ماده بازداشت مال غیر منقول به عنوان مال متعلق به محکوم علیه و زمانی که سابقه ثبتی نداشته باشد هنگامی مقدور است که یا محکوم علیه به عنوان مالک در آن تصرف مالکانه نماید و یا بر اساس حکم نهایی مالک آن مال قلمداد شود. 

منظور از تصرفات مالکانه در ماده 101 چیست؟

گفتیم یکی از حالاتی که مال غیر منقول ثبت نشده امکان توقیف به عنوان مال محکوم علیه را داراست، تصرف مالکانه وی نسبت به آن است مانند ان که اگر نوع ملک مسکونی است، محکوم علیه در آن سکنی گزیده باشد و یا اگر کاربری ان زراعی است، در ان بذر کاشته و یا محصولات آن را برداشت نماید و یا حتی ممکن است تصرفات مادی نبوده بلکه ان را برای نمونه به اجاره غیر داده باشد. با وجود این شرایط محکوم له می تواند چنین ملکی را برای توقیف به قسمت اجرا معرفی نماید. 

هرچند شرط ذکر شده در ماده 101 "تصرف مالکانه" بیان شده است، لکن باید هر نوع تصرف مادی محکوم علیه در ملک را مالکانه قلمداد نمود و ظاهر امر بر این است که صرف تصرف مادی او را مالک چنین ملکی معرفی می کند.

 بنابراین چنانچه ملک توسط دادورز اجرا توقیف شود و واقعیت بر خلاف ظواهر امر بوده و ملک متعلق به شخصی غیر از محکوم علیه باشد، شخص ثالث می تواند به عنوان معترض ثالث و طبق مقررات مربوطه نسبت به ثبت دادخواست اعتراض ثالث اجرایی اقدام نماید. 

در فرضی که ملک در تصرف محکوم علیه نبوده و متصرف مستاجر وی باشد، اگر مستاجر ملک را در ملکیت خود و یا شخصی غیر از محکوم علیه معرفی کند، بازداشت چنین ملکی به عنوان ملک محکوم علیه جایز نیست.

منظور ازحکم نهایی مندرج در ماده 101 چیست؟

علی القاعده احکام قطعی لازم الاجرا هستند لکن در مواردی حکم علی رغم قطعی بودن لازم الاجرا تلقی نشده و لازم الاجرا شدن منوط به نهایی شدن ان است. بنا برتبصره ی ماده 22 قانون ثبت حکم نهایی حکمی است که با طی مراحل قانونی یا بر اثر انقضای مواعد قانونی تجدید نظر و فرجام خواهی، دعوایی که حکم نسبت به ان صادر شده است مختومه تلقی گردد. 

فی الواقع هر رایی که پس از فرجام خواهی در دیوان عالی کشور ابرام و تایید شود و یا در اصل قابل فرجام نبوده یا علی رغم قابلیت فرجام در موعد قانونی از ان فرجام خواهی نشود، نهایی تلقی می شود. با این توضیح اگر ملکی سابقه ثبت نداشته و در تصرف مالکانه محکوم علیه نیز نباشد، در صورتی به عنوان مال شخص مزبور توقیف می گردد که وی به موجب حکم نهایی مالک ملک شناخته شود. 

مطابق ماده 101 اگر حکم بر مالکیت صادر شده لکن نهایی نشده باشد می توان ان را توقیف کرد اما ادامه فرایند اجرایی مثل مزایده منوط به نهایی شدن حکم است.

طریقه بازداشت املاک بدون سابقه ثبت به چه ترتیب است؟

باید گفت قانون در این خصوص ترتیبی مشخص نکرده است انچه واضح است این دسته از اموال بر خلاف املاک ثبت شده، قابلیت بازداشت توسط اداره ثبت را ندارند ولی در رویه معمول است چنانچه ملک در تصرف محکوم علیه باشد، دادورز اجرا با راهنمایی محکوم له به محل ملک مراجعه کرده و صورت مجلس مربوطه را تنظیم و به امضای طرفین دعوی میرساند و پس از ان نیز وفق مقررات ارزیابی و قیمت گذاری می گردد لکن اگر ملک در تصرف شخص ثالثی همچون مستاجر باشد، باید مراتب بازداشت به متصرف ملک یعنی ثالث ابلاغ شود.

نکته: پیشتر بیان شد که بر اساس ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی نسبت به املاک فاقد سابقه ثبتی باید یکی از این دو شرط مهیا باشد؛ یا ملک در تصرف محکوم علیه باشد و یا وی با استناد به حکم نهایی مالک تلقی گردد. حال در فرضی که ملک در تصرف شخص ثالثی باشد و یا حکم نهایی به نفع شخصی غیر از محکوم علیه صادر شده باشد لکن این افراد یعنی متصرف یا مالک اقرار نمایند که ملک فی الواقع متعلق به محکوم علیه است تکلیف چیست؟

به نظر می رسد بازداشت چنین ملکی توسط دادورز اجرا مجاز است همچنین در فرضی که سندی همچون مبایعه نامه ارائه شود که این سند بین محکوم علیه و متصرف ملک و یا کسی که به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده است تنظیم شده باشد، در این حالت نیز توقیف ملک به عنوان ملک متعلق به محکوم علیه مجاز خواهد بود. 

سخن پایانی

در صورت وجود هر گونه ابهام یا سوال توصیه می شود جهت اخذ پاسخ مبسوط و مطمئن با وکیل دادگستری متخصص در امر اجرای حکم مشورت نمایید.