تجمیع املاک چیست و نحوه تجمیع املاک چگونه است؟

اگر چند ملک بخواهند با هم تجمیع شوند باید شرایط یکسانی داشته باشند. یعنی اگر یک ملک تجاری باشد ، یک ملک اداری باشد ، یک ملک مسکونی باشد قابل تجمیع نیستند ، مگر اینکه مالک آن ها یک نفر باشد و شهرداری یا مراجع ذی صلاح این اجازه را به وی داده باشند. 

اما اگر مالکین متعدد باشند و ملک دارای کاربری های متفاوتی باشد قابلیت تجمیع را ندارد چون هنگام تجمیع از نظر قیمت گذاری این املاک با هم همخوانی ندارد و امکان تجمیع وجود ندارد مگر این که مرجع ذی صلاح اجازه بدهد.

نحوه تجمیع املاک چگونه است؟

در تجمیع باید تمام قطعاتی که می خواهند تجمیع شوند و تمام مالکین آن ها باید قدرالسهم یکسانی داشته باشند بنابر این میزان مالکیتی که شریک باید داشته باشد در همه ی پلاک های تجمیع باید یکسان باشد. منظور سهم یکسان نیست، منظور این است که میزان سهمی که شیک در یک قطعه دارد در قطعات دیگر نیز باید به همان میزان سهم داشته باشد و بعد از تجمیع میزان قدرالسهم آن ها مشخص باشد. در واقع باید قدر السهم شریک از هر پلاک یکسان باشد.

احتمال اضافه مساحت در تجمیع املاک  

 موضوع دیگری که در تجمیع باید به آن توجه کرد این است که در تجمیع احتمال این که اضافه ی مساحت ایجاد شود بسیار زیاد است.

در این جا نیز موضوع چون اضافه ی مساحت ذاتی محسوب می شود مشمول مقررات ماده 149 الحاقی قانون ثبت قرار می گیرد و در مورد این که آیا در عمل مواردی بوده که در تجمیع اضافه ی مساحت حادث شود باید گفت ، بله در عمل بین 40 تا 50 درصد از موارد در تجمیع اضافه ی مساحت حادث می شود. پیشنهاد می شود مقاله های مطالبه ما به التفاوت کسری مساحت در قرارداد پیش فروش ساختمان، مطالبه ما به التفاوت مازاد مساحت در قراردادهای پیش فروش ساختمان، تایید فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت کسری مساحت و تایید فسخ قرارداد به علت کسری یا مازاد مساحت ملک را مطالعه نمایید.

احتمال حاکم شدن سند موخر الصدور 

 در مورد احتمال صدور رأی در خصوص ابطال سند مقدم الصدور در دادگاه و حاکم شدن سند موخر الصدور باید گفت در عمل احتمال حاکم شدن سند موخر الصدور و ابطال سند مقدم الصدور بین 20 تا 30 در صد می باشد و این موضوع بستگی به این دارد که تشریفا اولیه ی این ملک در سند موخر به چه نحوی باشد؟

اگر تشریفات اولیه ی ملک مقدم از تشریفات اولیه ی سند مقدم باشد در این صورت احتمال 90 درصد در مورد حاکمیت سند موخر وجود دارد . چرا که دادگاه به موضوع ماهیتی رسیدگی می کند و توجهی به دفتر املاک نمی کند و آن چه که تشریفات قانونی آن صحیح تر انجام شود دادگاه حکم به آن می دهد. 

مراجع قضایی به دفتر املاک اهمیتی نمی دهند در مقابل به عقبه ی پرونده ی ثبتی  اهمیت می دهند و هر کدام که زودتر درخواست ثبت کرده باشد و تریفات قانونی آن درست انتجام شده باشد دادگاه آن را ملاک عمل قرار می دهد. 

مالکیت معارض اسناد 

 با توجه به اهمیت موضوع در خصوص رسیدگی اسناد مالکیت معارض به صورت دو مرحله ای انجام می شود. چون هر دو سند مالکیت دارند و قانون گذار هم مرجع ثبتی و هم مرجع قضایی را ملاک عمل قرار داده است آن کسی که هم عملیات اولیه ی آن درست بوده و هم زود تر ثبت دفتر املاک شده است.

در این جا چه در هیأت نظارت، شورای عالی ثبت، دیوان عدالت اداری کشور و مراجع قضایی به جایی نمی رسد. چرا که سند مقدم حاکم می باشد. 

ولی در برخی موارد دارنده ی سند موخر زئدتر عملیات خود را شروع کرده ولی دیر تر ثبت دفتر املاک شده است و در این جا به احتمال 90 در صد امکان پیروزی دارد. 

نکته ی اول :

اگر دارنده ی سند مقدم بخواهد ملک خود را به غیر منتقل کند حتماً باید به خریدار متذکر شود که دارای معارض می باشد و ضمن انتقال سند مالکیت به وی تعلق نمی گیرد تا تعیین و تکلیف تعارض مشخص شود. 

نکته ی دوم :

اعیانی که احداث می شوند و به اشخاص دیگر با سند رسمی منتقل می شوند چنان چه که بعداً معلوم شود که این اعیان اضافه ی مساحت دارد، در این جا این اضافه مساحت هیچ راه قانونی ای برای اصلاح آن وجود ندارد 

؛ و نه به هیأت نظارت می تواند به آن مراجعه و نه دادگاه. تنها راه، توسل به ماده ی 149 قانون ثبت می باشد. (اعتراض در خصوص آرای هیأت نظارت اداره ی ثبت اسناد املاک)

توصیه آخر

به همه ی دوستان که برای انجام پرونده های ثبتی خود نیاز به مشاوره و راهنمایی دارند توصیه می کنیم با وکلای متخصص در زمینه ی ثبتی مجموعه ی هم وکیل قبل از هر اقدامی مشورت های لازم را در این خصوص انجام دهند.