صدور سند مالکیت بر مبنای تقسیم نامه

تقسیم نامه زمانی ایجاد می شود که ک ملک مشاعی وجود داشته باشد و مالکین آن که سهم هر کدام از آن ها از آن ملک مشخص نشده و آن ها در تمام نقاط آن ملک به صورت مشاعی شریک می باشند و قصد تقسیم ملک مشاعی خود را دارند که در این صورت مالکیت مشاعی آن ها در تمام نقاط ملک مشاعی به مالکیت مفروز ملک در یک قسمت مشخص و تعیین شده تبدیل می شود. برای این اقدام مالکین مشاعی در صورت قصد و رضایت و همه ی آن ها و بنا بر توافق ملک مشاعی را قطعه بندی کرده و هر قطعه را با توافق همه ی مالکین به مالکیت مفروز یکی از شرکا می دهند. 

مقدمه صدور سند مالکیت بر مبنای تقسیم نامه

در مواردی که ملکی به صورت مشاع باشد و مالکین مشاعی آن دو یا چند نفر باشند و قصد تقسیم ملک را داشته باشند در این صورت زمانی که تفکیک عرصه بشود مالکین می توانند در دفتر خانه ی اسناد رسمی حاضر شده و بر مبنای صدر ماده 591 قانون مدنی که نحوه ی تقسیم مال مشاع را مشخص کرده ورعایت ماده 595 قانون مدنی قطعات مذبور به وسیله ی صورت مجلس تفکیکی بین خود به صورت توافقی تقسیم می شود. 

مثلاً یک زمین 10000 متری بین 5 نفر به صورت مشاع می باشد . مالکین مشاعی چنان چه قصد تقسیم آن ها و افراز و صدور سند مالکیت ملک مفروز خود نمایند. با توافق بر نحوه ی تقسیم و مراجعه به دفتر اسناد رسمی و دریافت صورت مجلس تفکیکی اقدام نمایند. 

در مواردی که شرکا تعدادشان بسیار زیاد است و شخصی می خواهد بخشی از سهم شرکا را خریداری کند یا مثلاً یک زمین مشاعی 20 شریک دارد یک شخصی اقدام به خرید سهم 10 نفر از شرکا به صورت تک تک می نماید . در این حالت شخص باید آن 10 سهم خریداری شده را تبدیل به یک سهم نماید.

در خصوص املاک مشاعی مقاله های مزایده ی اموال مشاعی، اعتراض به تغییر مشاعات آپارتمان، انتفاع و استفاده از مال مشاعی و تكلیف املاك مشاعی غیر قابل افراز چیست منتشر شده است.

وضعیت ملک تفکیک شده بین چند شریک 

پرسش :آیا در مواردی که ملک به چند نفر شریک تفکیک می شود این تفکیک نوعی انتقال است ؟

در جواب این سوال باید گفت مطابق ماده 190 قانون مدنی اگر شرایط اساسی صحت معامله از جمله قصد و رضا وجود داشته باشد توافق صورت گرفته در قالب عقد صحیح می باشد به همین دلیل پاسخ این سوال مثبت است . از دیگر تفاوت های افراز و تفکیک می توان به این مورد اشاره کرد که در افراز حتماً اختلاف وجود دارد و توافقی حاصل نشده و با بروز اختلاف به سراغ افراز آمده اند. 

اما در تفکیک شرکای مال مشاعی اختلافی نداشته و با یک دیگر تفاهم دارند . یعنی ماده 190 قانون مدنی را بین خود رعایت کرده اند با این وجود بعد از امضای تقسیم نامه انتقال رسمی صورت می گیرد و همچنین از ماده ی 183 نیز که عقد را تعریف کرده می توان این مسئله را استنباط کرد که تفکیک یک نوع انتقال بین مالکین مشاعی در یک ملک مشاع می باشد. 

بخش نامه های ثبتی در مورد تفکیک ملک مشاعی  

مطابق بند 38 بخش نامه های ثبتی در مواقعی که ملکی بعد از این که در دفتر املاک ثبت می شود مطابق مقررات به قطعات آپارتمان ( اعیانی ) یا قطعاتی دیگر ( عرصه ) تفکیک می شود و مالک یا مالکین تقاضای دریافت اسناد مالکیت قطعات تفکیکی را می نمایند و یا مالکین مشاعی می توانند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی درخواست تقسیم نامه ی سهم مشاعی خود را بنمایند و با تنظیم تقسیم نامه با مراجعه به اداره ی ثبت درخواست صدور سند مالکیت می نمایند . 

در این حالت در ذیل ثبت اولیه ی ملک یکی از طبقات را ثبت کرده و بقیه ی آن را در صفحه یا صفحات دفتر جاری ثبت می کنند و سپس با ابطال سند مالکیت اولیه نسبت به هر یک از قطعات آپارتمانی که سند مالکیت تفکیکی وجداگانه صادر می نماید ابطال سند نیز بر اثر تفکیک قهراً اتفاق می افتد.

نکته :

لازم به توضیح است که سند مالکیت را نمی توان هیچ وقت ابطال نمود بلکه سند مالکیت صرفاً فقط فاقد اعتبار می شود و سند مالکیت به اشتباه در آیین نامه تصریح به باطل شدن آن شده بدین صورت که باطل شدن سند مالکیت زمانی که شخص ظرف دو ماه به مرجع قضایی مراجعه نکند اداره ی ثبت اختیار آن را دارد که به صورت یک طرفه سند مالکیت را باطل نماید و یا زمانی که تعارض در سند مالکیت ایجاد می شود . 

تفکیک ملک مشاعی 

 اگر ملکی که تفکیک شده مالکین مشاعی بسیاری داشته باشد در این صورت اسناد مالکیت بای هی قطعه باید بر اساس میزان سهم مشاع در هر یک از مالکین صادر شود به همین دلیل در تفکیک آپارتمان و در تقسیم نامه ی قطعات می تواند به حالت اشاعه باقی بماند یا می تواند به صورت جداگانه قطعات را بر اساس توافقی که بین مالکین مشاعی به عمل آمده برای هر یک از مالکین تخصیص پیدا کند.