شروط تفکیک ملک

شرط پایان یافتگی عملیات مقدماتی و جریان ثبتی، رضایت همه مالکیت جهت انجام تفکیک ملک، برطرف کردن برخورد ملک تفکیکی، متمایز بودن حدود ملک تفکیک، همخوانی ملک مورد تفکیک با املاک مجاور و تنظیم اظهارنامه از جمله شروط تفکیک ملک می باشند.

تفکیک به دو گونه است، عمودی و افقی تفکیک عمودی همان تفکیک آپارتمان می باشد و تفکیک در قالب افقی همان تفکیک عرصه است. برای این که ملکی را تفکیک کنیم باید ملک مورد تقاضای تفکیک دارادی شرایط زیر باشد:

شرط پایان یافتگی عملیات مقدماتی و جریان ثبتی

1)اولین شرط برای تفکیک ملک این است که باید همانند ملک مورد افراز عملیات مقدماتی و جریان ثبتی این ملک پایان یافته باشد حالا چه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد. 

نکته اول :

دلیل این که قانون گذار گفته است جریان ثبتی ملک پایان بپذیرد به این دلیل است که امکان دارد در موارد اعتراض یا نسبت به اصل ملک یا حدود و حقوق ارتفاقی اعتراض یه به این ملک واصل شود و اگر قبل از آگهی های نوبتی یا تحدید حدود ملکی تفکیک یا افراز شود امکان دارد نسبت به اصل ملک یا حدود و حقوق ارتفاقی اعتراض واصل شود و یا ملک مستحق الغیر درآید و احتمال تضییع حق وجود دارد. 

نکته دوم :

در مورد تفکیک در بند 376 بخش نامه ی ثبتی هم به همین صورت است . چرا که این بخش نامه مقرر دارد نسبت به املاکی که عملیات تحدید حدود را انجام نداده تفکیک آن ممنوع است.

رضایت همه مالکیت جهت انجام تفکیک ملک

2)شرط دوم تفکیک این است که اگر ملک را بخواهیم تفکیک کنیم اگر مالک این ملک بیش از یک نفر باشد موافقت همه ی مالکین ملک در زمان تفکیک الزامی است. در تفکیک رضایت وجود دارد و در صورت مجلس تفکیکی هم به امضای همه ی شرکا می باشد به طوری که در اجرای ماده 154 الحاقی قانون ثبت و ماده 101 قانون شهرداری ها مراجع قضایی و ادارات ثبت در هنگام افراز یا تفکیک طبق نقشه ای که به تصویب شهرداری رسیده و در محدوده ی شهر اقدام به تفکیک می کند. خود مالک یا مالکین مکلف هستند در هنگام تفکیک اقدام به ترسیم نقشه کرده و با امضای آن به اداره ثبت تسلیم نمایند. 

برطرف کردن برخورد ملک تفکیکی  مورد نظر با اموال های دولتی ، عمومی و موقوفات

3)سومین شط تفکیک این است که در هنگام تفکیک عرصه هایی که به نحوی از آنها با حقوق اموال عمومی و دولتی و موقوفات برخورد می کند در این صورت باید به اطلاع مراجعی که این املاک با املاک مذکور مجاور هستند رسانده شود. املاک دولتی و موقوفات با توجه به این که خیلی مراقب اراضی تحت تکلف خود نیستند به همین خاطر در مجموعه بخش نامه های ثبتی در سازمان ثبت سه بخش نامه در این خصوص صادر شده است : بخشنامه ی 363 و 373 و 374. 

این سه بخش نامه صراحتاً مقرر کرده اند حتماً باید به آن مراجعی که ملک در مجاورت آن ها قرار دارد جهت این که تضییع حقی از دولت یا مراجع عمومی نشود طی اخطاری باید مراتب به آن ها اعلام شود و یا اگر قرار است آگهی نوبتی یا تحدید حدود انجام شود یک نسخه از آگهی نوبتی یا تحدید حدود جهت اطلاع به آن ها داده شود. 

متمایز بودن حدود ملک تفکیک جهت تفکیک ملک

4)چهارمین شرط در تفکیک این است که عملیات تفکیک در این عرصه متمایز بودن حدود ملک مورد تفکیک ضروری و قطعی است.  یعنی حتماً باید ملک حد فاصل داشته باشد. عرصه و حدود ملک باید کاملاً مشخص باشد و در تفکیک حقوق هر یک از مالکین مشخص شود.

همخوانی ملک مورد تفکیک با املاک مجاور

پنجمین شرط تفکیک این است که در عملیات تفکیک باید ملک مورد تفکیک با مجاورین هم خوانی داشته باشد . یعنی مجاورین ملک مورد تقاضای تفکیک را تعریف کند و ملک مورد تقاضای تفکیک هم مجاورین را تعریف کند . اگر در تعریف مجاور اشتباهی صورت گرفته باشد یا بلعکس در این صورت این ملک اشکال اساسی ثبتی دارد و بعد از تفکیک احتمات تضییع حق وجود دارد.

تنظیم اظهارنامه جهت تفکیک ملک

ششمین شرط در تفکیک این است که در عملیات مقدماتی یک بحثی در هنگام پذیرش ثبت و تنظیم اظهارنامه وجود دارد . اظهار نامه چهار ستون و استخوان بندی ملک محسوب می شود و هر عملیاتی که انجام می شود باید رد چهار چوب و اظهار نامه ی ثبتی به عمل آید و اگر در تحدید حدود هم با اظهار نامه ی ثبتی مطابقت نکند طبق ماده 71 آیین نامه قانون ثبت باید از تنظیم صورت مجلس تحدید حدود خود داری شود و مجدداً باید مالک یا کسی که مستدعی ثبت است اثبات کند که چرا عدم تطابق اظهارنامه با سوابق به وجود آمده است . 

اگر قسمتی از ملک را به غیر واگذار کرده است باید مستندات آن را ارائه دهد. اگر ملک زاید بر می زانی بوده که در زمان اظهارانامه پذیرفته شده باید سوابق ثبتی و نقل و انتقال را ارائه دهد و اگر به صورت طبیعی ملک مورد نظر با اظهار نامه تطبیق نکند در این صورت احتمال وجود مشکل بسیار زیاد است و حتماً متقاضی باید عدم تطابق اثبات کند.

نتیجه گیری پایانی

نکته اول :

دو مستند اصلی وجود دارد که متقاضی آن را تائید و تثبیت کرده :

1)در هنگامی که تقاضای ثبت کرده و اظهر نامه تنظیم شده اولین شخصی که اظهار نامه را امضا کرده و مشخصات دقیق خود و ملک را بررسی کرده و آن را امضا زده متقاضی بوده است.

2)صورت مجلس احراز تصرف بلا منازع تنظیم شده است و اولین شخصی که صورت مجلس با طول و ابعاد و مساحت معیین را تائید و امضا کرده متقاضی بود است. 

نکته دوم :

در هنگام تفکیک هم باید عملیات تفکیک با سوابق ثبتی و ریشه اولیه ی ثبت نیز مطابقت کند.