اضافه مساحت ملک نسبت به سند مالکیت و دلایل آن

اضافه مساحت ملک نسبت به سند مالکیت می باشد به عبارت دیگر چه عواملی ممکن است وجود داشته باشد که باعث بشود، در این مقاله به موضوع اضافه مساحت ملک نسبت به سند مالکیت و دلایل آن می پردازیم.

اضافه مساحت ملک نسبت به سند مالکیت

یکی از سوالات پر تکرار در حوزه ی ثبت علل اضافه مساحت ملک نسبت به سند مالکیت می باشد . به عبارت دیگر چه عواملی ممکن است وجود داشته باشد که باعث بشود علی رقم این که به طور مثال مساحت واقعی یک قطعه زمین محصور شده با حدود اربعه و طول و عرض مشخص یا یک ساختمان 530 متر بوده اما در سند مالکیت 500 متر درج شده علل متعددی ممکن است موجب این اضافه ی مساحت ملک نسبت به سند مالکیت به شود . 

چه عواملی سبب اضافه مساحت ملک نسبت به سند مالکیت می شوند؟

دلایلی که سبب اضافه مساحت ملک نسبت به سند مالکیت می شوند عبارتند از:

1-اشتباه در محاسبه کل ملک علی رقم درست بودن طول و عرض

2-مساحت طول یا عرض اشتباه نوشته شده باشد

3-نقض هندسی ملک 

اشتباه در محاسبه کل ملک علی رقم درست بودن طول و عرض

علی رقم درست بودن مساحت طول و عرض اشتباه در محاسبه مساحت کل ملک وجود داشته باشد.در این حالت با توجه به این که مساحت طول و عرض درست بوده مثلا مساحت طول 30 متر و عرض 15 متر بوده ولی در محاسبه مساحت کل ملک با لحاظ طول و عرض اشتباه شده است . مثلا سر انگشتی محاسبه شده یا در جمع یا ضرب اشتباه رخ داده است. 

مساحت طول یا عرض اشتباه نوشته شده باشد

مساحت طول یا عرض اشتباه نوشته شده و باعث شده که مساحت کل ملک هم اشتباه قید شود .مثلاً به جای این که مساحت طول 13 متر نوشته شود 12 متر نوشته شده و باعث شده در جمع مساحت کل ملک تأثیر بگذارد .

نقض هندسی ملک 

به علی این که ملک کج و ماوج می باشد در تعیین مساحت و محسبه ی آن اشتباه رخ داده است .

تعیین تکلیف اضافه مساحت واقعی ملک نسبت به مساحت مندرج در سند مالکیت 

در این تعیین و تکلیف 2 حوزه ی زمانی وجود دارد :

-قبل از تصویب ماده 149 الحاقی ثبت 

-بعد از تصویب ماده 149 الحاقی ثبت

تعیین تکلیف اضافه مساحت واقعی ملک نسبت به مساحت مندرج در سند مالکیت  قبل از تصویب ماده 149 الحاقی ثبت 

قبل از این که ماده فوق تصویب و به قانون ثبت الحاق شود اگر بعد از صدور سند مالکیت در خصوص ملک و انتقال آن به دیگری اعم از این که یک دست معامله شده یا چند دست در زمان تفکیک یا تخریب و نوسازی ملک توسط منتقل الیه مشخص می گردید که ملک اضافه مساحت دارد به طور مثال در سند مالکیت 500 متر قید شده حال آن که در واقع 530 متر می باشد و از آن جا که خریدار با لحاظ 500 متر خریداری نموده است .

جهت اصلاح سند باید از قسمت اضافی عدول می کرد و سند بر اساس کسر مساحت اضافی اصلاح می گردید که این مشکلاتی به دنبال داشت از جمله این که به طور مثال شمال ملک به طول 18 متر محدود به پلاک 72 می گردید یا جنوب ملک 72 به ملک مورد نظر محدود می گردید. 

حال که از قسمتی از ملک عدول می شد شمال ملک مورد نظر به باقی مانده ی ملک همچنین جنوب ملک نیز به باقی مانده ملک کسر شده محدود می شود چرا که قسمتی از اصل ملک باقی مانده بود . 

تعیین تکلیف اضافه مساحت واقعی ملک نسبت به مساحت مندرج در سند مالکیت بعد از تصویب ماده 149 الحاقی ثبت 

برای حل این مشکل در ماده 149 الحاقی مقرر شد با لحاظ شرایط مندرج در آن قیمت مساحت اضافی به قیمت مندرج در سند مالکیت که قیمت منطقه ای بوده جهت پرداخت به مالک اولیه ی سند مالکین به اداره ی ثبت تودیع شده و سند مالکیت بر اساس مساحت واقعی و اضافی اصلاح می گردید و چون منتقل الیه قبل از اطلاع از مساحت واقعی و اضافه ی مساحت مبادرت به خرید ملک نموده و بعداً مشخص شده که ملک 30 متر اضافه مساحت دارد. 

در این جا اگر منتقل الیه جهت اصلاح سند مالکیت از 500 متر به 530 متر به هیأت نظارت مراجعه می کرد هیأت نظارت اعلام می کرد که اضافه ی مساحت متعلق به متقاضی ثبت و مالک اولیه بوده که سند مالکیت به نام ایشان صادر شده است و ربطی به شما ندارد که سند مالکیت اصلاح شود . 

از طرفی اگر منتقل الیه به مراجع قضایی مراجعه می کرد و دادخواست اصلاح سند مالکیت را از 500 متر به 530 متر مطرح می نمود. 

مرجع قضایی حسب ماده 2 و بند 10 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی منتقل الیه را ذی نفع در طرح دعوا نمی دانست چرا که این اضافه مساحت را متعلق به مالک اولیه می دانست و قرار رد یا عدم استعما دعوا صادر می کند و منتقل الیه موظف بود جهت اصلاح سند مساحت اضافه عدول کند . 

از طرفی اداره ی ثبت نیز رسماً نمی توانست اقدام به اصلاح سند مالکیت کند از این رو ماده 149 الحاقی ثبت جهت حل مشکل به قانون ثبت الحاق شد و در حال حاضر اگرچه در این مورد یک اشتباه ثبتی بوده است دیگر لازم نیست به هیأت نظارت برود چرا که مطابق ماده 149 قانون گذار راساً به اداره ی ثبت اختیار داده است و با رعایت شرایط مندرج در ماده نسبت به اصلاح سند اقدام کند . 

نقش اداره ی ثبت در اصلاح سند مالکیت 

در واقع اضافه ی مساحت متعلق به مالک اولیه می باشد که سند مالکیت به نام ایشان صادر شده و چون معمولاً دسترسی به وی مقدور نمی باشد و از طرفی مشکل منتقل الیه جهت اصلاح سند باید حل بشود اداره ی ثبت رأساً و به قائم مقامی از دفترخانه ی اسناد رسمی و مالک در این خصوص صورت جلسه تنظیم کرده که حکم معامله نسبت به مساحت اضافی را داشته و سپس طیق آن و با تودیع قیمت آن مطابق اولین قیمت مندرج در سند مالکیت اولیه، سند مالکیت منتقل الیه را اصلاح می کند .

توصیه آخر

به عزیزان گرامی توصیه میشود قبل از اقدامی با  گروه وکلای ملکی هم وکیل مشورت نمایید.