اقاله یا تفاسخ مبایعه نامه املاک

مقدمه

پیش از هرچیز لازم است اقاله را اینگونه معرفی کنیم که تراضی و توافق دو طرف قرارداد است در برهم زدن معامله و زوال آثار ان در آینده. در جایی که مفاد و تعهدات ناشی از عقد اجرا نشده اثر اقاله محدود به انحلال عقد است مثلا در فرضی که با وجود انعقاد مبایعه نامه ثمن یا مبلغ قرارداد به فروشنده پرداخت نشده است در صورت اقاله لازم نیست اقدامی از جانب خریدار یا فروشنده صورت بگیرد.

ولیکن در فرضی که تعهدات اجرا شده مثلا ملک تحویل خریدار و ثمن تحویل فروشنده گردیده انحلال عقد کافی نبوده بلکه باید اثار ان نیز از بین برود یعنی ثمن و ملک به هرکدام از خریدار و فروشنده مسترد شود و هریک به جای خود بازگردد.

اقاله از سنخ قرارداد و عقد است و مرزهای استفاده از ان را اراده طرفین معین می کند. 

وقوع اقاله تشریفات و شکل خاصی ندارد همین اندازه که دو طرف درخصوص انحلال به توافق دوجانبه برسند اقاله محقق می شود ولیکن لازم است این توافق ابراز شود که وسیله ابراز این اراده می تواند گاه لفظ باشد و گاه عمل، گاه صریح و واضح باشد گاه ضمنی و غیرمستقیم. ماده 284 قانون مدنی چنین بیان می کند: 

که اقاله به وسیله ی لفظ یا فعل و عملی محقق می شود که دلیل و حاکی از، برهم زدن معامله باشد، پس به معاطات یعنی بده و بستان نیز اقاله تحقق پذیر است مثلا در بیع املاک فروشنده و خریدار بدون انکه شفاهاً توافقی کرده باشند فروشنده ثمن را به خریدار عودت دهد و خریدار نیز در مقابل ملک را تخلیه و تحویل فروشنده دهد.

شرایط صحت اقاله چیست؟

اهلیت و جواز تصرف طرفین از یک سو و معلوم و معین بودن موضوع اقاله از سوی دیگر

توضیح انکه  دو طرف به هنگام تراضی باید اهلیت تصرف در اموال خویش را داشته باشند یعنی قانونا مجاز به اعمال و افعال حقوقی باشند پس اگر مثلا بعد از وقوع بیع یکی از دو طرف دیوانه شوند اقاله ممکن نیست مگر با توافق قیم وی چرا که پس از دیوانه شدن اهلیت تصرف را اموال خویش از دست می دهد یا شخص ورشکسته حق مداخله در اموال و قرادادهای ناشی از ان  را به جهت فقدان اهلیت و اجازه در مداخله از دست می دهد و مدیر تصفیه به جای وی در خصوص اعمال و افعال وی تصمیم می گیرد.

همچنین در خصوص شرط معلوم و معین بودن باید چنین گفت که طرفین نمی توانند موضوع را مبهم گذارند به طور مثال اگر در ضمن یک قراداد هم ملک و هم خودرویی فروخته شود در صورت اقاله باید مشخص شود اقاله کدام یک مدنظر است در غیر این صورت اقاله صحیح نیست.

در صورت تلف شدن و از بین رفتن یکی از عوضین، معامله قابلیت اقاله دارد؟

قانون مدنی در ماده 286 به این پرسش پاسخ گوست، تلف یکی از عوضین مانع اقاله و برهم زدن معامله  نخواهد بود درچنین شرایطی به جای ان چیزی که تلف شده است مثل و همانند آن، در صورت مثلی بودن و قیمت آن، در صورت قیمی بودن و همانند و مشابه نداشتن پرداخته می شود. 

جهت روشن شدن موضوع این مثال را بیان می کنیم که اگر در مقابل فروش ملک، خریدار ملک، خودرو خویش را به علاوه مبلغی پول به عنوان ثمن داده باشد و در صورت از بین رفتن یا تخریب خودرو، دو طرف قراداد را اقاله نمایند در این صورت فروشنده ای که خودرو در ید و اختیار او تلف شده باید با انحلال قرارداد در عوض خودرو، همانند ان یا قیمت ان را به خریدار تحویل دهد.

اثر اقاله بر منافع استعمال شده چگونه است؟

با اقاله مالکیتی که خریدار و فروشنده نسبت به ملک و ثمن پیش از اعمال اقاله داشته اند محترم و بر جای خود بوده چرا که اثر اقاله ناظر به آینده است و و پس از برهم زدن معامله مالکیت ها سر جای اول خود باز می گردد باید گفت منافعی که از زمان عقد تا اقاله برقرار بوده متعلق به هر یک از دو طرف است و با اقاله طرفین تکلیفی در استرداد منافع ندارند به طور مثال اگر در ملک درختی بوده که بار میوه داشته در صورتی که خریدار میوه هارا چیده و منتفع شده باشد پس از اقاله مکلف به استرداد قیمت انها نیست.

چه عقودی قابل اقاله یا تفاسخ نمی باشند؟

اقاله برخود عقود و قرارداد ها به واسطه اینکه منافات با مصالح اجتماعی دارند به همین جهت امکان اقاله آن وجود ندارد در زیر به بررسی این عقود می پردازیم 

ا) عقد نکاح یا ازدواج به جهت مخالفت با اخلاق حسنه قابل اقاله نیستند 

۲) عقد وقف به جهت مخالف با نظم عمومی و اینکه وقف عقدی دائمی است امکان اقاله در آن وجود ندارد 

۳) اقاله ضمان اگر کسی ضمانت شخصی را برعهده گرفته باشد این اقاله به جهت اینکه منافات با حقوق مضمون عنه دارد غیر نافذ است و در صورت امکان پذیر است که مضمون عنه رضایت دهد 

۴) اقاله خود اقاله نیز قابل اقاله نمی باشد چرا که اقاله وسیله ای برای از بین بردن است نه آنکه به وسیله آن پدیده حقوقی را ایجاد نماییم.

پرسش و پاسخ های متداول در حوزه اقاله و تفاسخ املاک:

سوال: آیا می توان در قرارداد شرط کرد در صورت تاخیر در باز پس دادن معوض در مهلت تعیین شده، طرف مقابل خسارت بپردازد؟

پاسخ: به نظر می رسد درج چنین شرطی را شرطی مستقل از اقاله باید دانست و دارای نفوذ و اعتبار حقوقی خاص خود است.

سوال: آیا پرداخت وجه یا مال اضافه در اقاله به طرف دیگر جهتراضی کردن وی برای اقاله صحیح است؟

پاسخ: به نظر می رسد به خدشه ای به صحت و درستی اقاله وارد نشود و دادن مال اضافی را باید یک تعهد جداگانه در نظر گرفت.

سوال: شخصی خانه ای را به دیگری فروخته است و خریدار اقدام به اجاره دادن ملک نموده است حال قرارداد و فروشنده قصد اقاله معامله ملک را دارند تکلیف مستاجر چیست؟

پاسخ: اثر اقاله نسبت به آینده است و در صورت اقاله قرارداد ملک خللی به حقوق مستاجر وارد نمی شود.

سخن آخر: گاهی اوقات ممکن است با وجود تراضی طرفین در اقاله باز هم طرفی از قرارداد با طرح دعوی الزام طرف دیگر را به اجرای مفاد عقد نماید در چنین شرایطی خوانده باید با استناد به اقاله از خود دفاع نماید بنابراین در صورت بروز چنین امری حتما از یک وکیل فسخ قرارداد جهت جلوگیری از تضییع حقوق خود استفاده نمایید.