محدوده رسیدگی هیأت نظارت ثبت

در این نوشتار به محدوده رسیدگی هیأت نظارت ثبت در در خصوص بند 4 ماده 25 و  بند 2 ماده 25 میپردازیم.

مقدمه 

اگر در جریان عملیات مقدماتی ثبت اشتباه قلمی ای رخ دهد و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک باشد و مورد توجه واقع شود به هیأت نظارت گزارش شده و هیأت نظارت در این مقطع می تواند رأی به اصلاح اشتباه یا تجدید یا ابطال عملیات ثبتی بدهد.

در جریان عملیات مقدماتی ثبت هیأت نظارت می تواند خیلی از اقدامات و عملیات را باطل کند چون هنوز ثبت دفتر املاک نشده است ولی بعد از ثبت در دفتر املاک چون احتمال تضیع حقوق ثالث وجود دارد اگر هیأت تشخیص رأی به اصلاح یا ابطال یا تجدید عملیات ثبتی بدهد موجب تضیع حقوق ثالث شده پس در این گونه مواقع هیأت نظارت فقط مبادرت به احراز اشتباه کرده و ابطال، تجدید و اصلاح را به اظهار نظر مرجع قضایی موکول می کند. 

بر این اساس اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته و بعداً اداره ی ثبت متوجه آن شده در هیأت نظارت مطرح می شود و چنان چه بعد از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص داده شود و اصلاح این اشتباه به حقوق کسی خللی وارد نیاورد هیأت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می نماید و اگر اصلاح مزبور خللی به حقوق اشخاص برساند به ذی نفع اخطار می شود که می تواند به دادگاه مراجعه کند و در این صورت اداره ی ثبت دستور رفع اشتباه و یا اصلاح آن را بعد از تعیین و تکلیف نهایی در دادگاه صادر می کند. 

محدوده ی رسیدگی هیدت نظارت در خصوص بند 4 ماده 25 

همان طور که گفته شد اگر در جریان عملیات مقدماتی ثبت اشتباهی رخ دهد ولی اداره ی ثبت در جریان انجام و اقدامات مقدماتی ثبت متوجه اشتباه نشود و عملیات با وجود اشتباه منجر به ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت به نام متقاضی ثبت گردد و بعد اداره ی ثبت متوجه اشتباه بشود طی  گزارشی مراتب را به هیأت نظارت اعلام و هیأت نظارت بعد از بررسی بدواً نسبت به احراز اشتباه اقدام کرده و بعد از احراز اشتباه دو فرض قابل تصور است :

1) اصلاح اشتباه به حقوق کسی خللی وارد نمی آورد.

در این صورت هیأت دستور رفع اشتباه و اصلاح را در قالب رأی صادر می نماید و ادره ی ثبت بر اساس رأی هیأت نظارت که مطابق تبصره ی 4 الحاقی 1351 قطعی و قابل اعتراض بوده و نسبت به اصلاح اشتباه اقدام لازم به عمل می آورد. 

2) اصلاح اشتباه به حقوق شخص ثالث و مالک خلل وارد می کند.

در این حالت هیأت نظارت صرفاً به احراز و اشتباه اکتفا نموده چرا که منجر به ثبت ملک در دفتر املاک شده است و رسیدگی به ابطال ثبت یا سند یا اصلاح آن  و تجدید عملیات از حیطه ی هیأت نظارت در این مقطع خارج بوده و هر گونه اصلاح اشتباه، ابطال، تجدید عملیات به نظر مرجع قضایی موکول می گردد که در این جا متقاضی با در دست داشتن رأِ هیأت نظارت موضوع را در مرجع قضایی مطرح و پس از اظهار نظر مرجع قضایی به نسبت به اصلاح اشتباه و ابطال یا تجدید عملیات ثبتی اقدام خواهد شد. 

جمع بندی دو فرض بند 4 ماده 25 و مقایسه ی آن با بند 2 

در بند 4 ماده 25 این دو فرض یکی که اشتباه موجب تضیع حقوق شخص می شد احراز اشتباه توسط هیأت نظارت و صدور رأی مقتضی به اصلاح اشتباه یا ابطال یا تجدید با مرجع قضای است و با رسیدگی ماهوی صورت می گیرد. 

اما فرض دوم که اشتباه موجب تضیع حقوق شخص نمی شد هیأت نظارت خود اقدام به صدور رأی اصلاح می دهد و اداره ی ثبت طبق آن عمل می کند. 

اما در مقایسه با بند 2 می توان گفت اولاً اگر در جریان مقدماتی ثبت ملک اشتباه موثری رخ دهد تا قبل از این که ملک ثبت دفتر املاک شود اگر اداره متوجه اشتباه بشود در این صورت رسیدگی به موضوع در صلاحیت هیأت نظارت بوده و هیأت نظارت با احراز اشتباه رأی به اصلاح اشتباه یا ابطال عملیات یا تجدید آن صادر می کند که مورد مشمول بند 2 ماده 25 اصلاحی ثبت است. 

دوماً اگر اشتباه در جریان عملیات مقدماتی ثبت رخ دهد و اداره ثبت یا شخص دیگری متوجه آن نشود و به ادراه ی ثبت اعلام نکند و بدون توجه به اشتباه در عملیات مقدماتی ملک ثبت دفتر املاک شده و بعد معلوم شود که اشتباه رخ داده موضوع به هیأت نظارت اعلام و هیأت نظارت فعلاً نسبت به احراز اشتباه اقدام می نماید و در این که رأی به اصلاح اشتباه، ابطال سند یا ثبت و تجدید عملیات صادر می کند یا خیر بستگی به آن دارد که به حقوق شخص ثالث و مالک خللی وارد می کند یا خیر؟ 

که اگر به حقوق شخص ثالث و مالک خللی وارد نکند هیأت نظارت ضمن احراز اشتباه رأی می دهد به اصلاح، ابطال یا تجدید. 

اما اگر به حقوق شخص ثالث خللی وارد کند این جا هیأت نظارت صلاحیت صدور رأی به اصلاح، ابطال یا تجدید را ندارشته و موکول به نظر مرجع قضایی است و شخص ذی نفع باید به استناد رأی هیأت نظارت به مرجع قضایی مراجعه کند. 

توصیه ی آخر

همراهان عزیز و گرامی برای انجام پروندهای حقوقی قبل از هر اقدامی با گروه وکلای حقوقی هم وکیل مشورت نمایید.