اقدامات رئیس ثبت در خصوص تعارض دو سند مالکیت 

در این نوشتار به موضوع اقدامات رئیس ثبت در خصوص تعارض دو سند مالکیت می پردازیم.

اولین اقدام رئیس ثبت در خصوص تعارض دو سند مالکیت

بعد از گزارش نماینده و نقشه بردار ثبت مبنی بر تعارض کلی یا جزعی به رئیس ثبت محل وی به عنوان اولین اقدام می باید طی بخشنامه ی مراتب تعارض در اسناد را به دفاتر اسناد رسمی اعلام کند که دارنده ی سند موخر الصدور حق انجام هیچ معمله ای نسبت به خود ملک مورد تعارض را نداشته و فقط می تواند کلیه ی حقوق فرضیه و متصور خود را نسبت به مورد تعارض و حق مراجعه به مرجع قضایی جهت طرح دعوا و ابطال سند مقدم الصدور را منتقل کند که معمولاً در قالب صلح حقوق مربوط صورت می گیرد. 

به عبارت دیگر اگر دارنده سند موخر الصدور حق داشته باشد که به مرجع قضایی مراجعه به احقاق حق کند می تواند این را به غیر واگذار کند ولی حق واگذاری عین ملک یا معامله را ندارد. 

اما دارنده سند مقدم الصدور می تواند شش دانگ عین ملک را به دیگری واگذار کند به شرط این که در سند انتقال موضوع تعارض و این که سند معارض دارد قید شده و در واقع دفتر خانه اعلام کند ملک سند معارض دارد و معامله ی آن دارای ریسک زیادی است و اگر دارنده ی سند موخر الصدور با مراجعه به مراجع قضایی رأی به حقانیت خود بگیر این سند مقدم اصدور باطل می شود. 

مانند همان مورد که شخص الف 40 سال قبل تقاضای ثبت ملک را کرده و تشریفات آن را نیز انجام داده ولی قبل از این که ملک به نام ایشان ثبت شود شخص ب 6 ماه قبل تقاضای ثبت همان ملک را به نام خود کرده و مثلاً یک ماه قبل ملک به نام شخص ب در دفتر ثبت املاک ثبت شده و 10 روز قبل نیز به نام الف در دفتر ثبت املاک به ثبت رسیده که این تعارض یک تعارض کلی می باشد و یا مثلاً به دلیل این که شخص ب ملکی در مجاورت ملک الف داشته ضمن تقاضای ثبت ملک خود 100 متر از ملک الف را هم تقاضای ثبت کرده و ادارهی ثبت متوجه این نشده است و بعد از اجرای تشریفات قانونی و ثبت ملک به نام شخص ب در دفتر املاک شخص الف در صدد ثبت ملک خود در دفتر املاک شده که ملک به نام ایشان ثبت موخر بر ثبت شخص ب می باشد و به همین دلیل شخص ب سند مالکیتی که اخذ نموده بعداً معلوم می شود که کلاً یا جزعاً معارض است که در این حالت با طرح دعوای شخص الف در مراجع قضایی چه بسا سند مالکیت شخص ب که مقدم الصدور نیز می باشد در فرض تعارض باطل می شود. 

نکته :

اداره ی ثبت بعد از احراز تعارض توسط نماینده و نقشه بردار ثبت بدواً طی بخش نامه ای مراتب و حقوق دارنده ی سند موخر الصدور و مقدم الصدور را به دفتر خانه های اسناد رسمی به شرح فوق اعلام می کند که گرچه دارنده ی سند مقدم الصدور حق انتقال عین ملک مورد تعارض را به غیر داشته ولی دغفتر خانه تنظیم کننده ی سند ملزم می شود که مراتب تعارض را در سند انتقال قید و به خریدار اعلام و تذکر های لازم جهت ابطال احتمالی سند مقدم الصدور را در مراجع قضایی می دهد.

تکلیف دارنده سند موخر الصدور در مورد تعارض دو سند مالکیت

1) عدم معامله راجع به عین ملک و فقط حق انتقال به حقوق متصوره به غیر 

2) حق طرح دعوای ابطال سند مقدم الصدور در مراجع قضایی

همان طور که گفته شد دارنده سند موخر الصدور زود تر از دارنده سند مقدم الصدور تقاضای ثبت ملک را کرده ولی ملک به نام ایشان موخر بر دارنده ی سند مقدم الصدور ثبت دفتر املاک و منجر به صدور سند مالکیت شده است.

فقط حق انتقال حقوق فرضیه و متصوره و حق مراجعه به مراجع قضایی را جهت ابطال سند مقدم الصدور به غیر دارد از طرفی حق دارد که جهت اثبات حقانیت خود و مقدم بودن پذیرش ثبت از ایشان نسبت به دارنده ی سند مقدم الصدور به مرجع قضایی به جهت ابطال سند مالکیت مقدم الصدور مراجعه کند و چون هیأت نظارت صرفاً رسیدگی شکلی کرده و ثبت ملک در دفتر املاک را ملاک قرار می دهد لزا هیأت نظارت قادر به صدور دستور ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را ندارد. 

ماده 5 لایحه ی قانونی در خصوص اشتباعهات ثبتی و مالکیت معارض 

دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچ گونه معامله نسبت به آن را ندارد ولی می تواند حقوق متصوره ی خود را به دیگران انتقال دهد. 

در صورتی که هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی و وقوع تعارض را محرز بداند ثبت محل مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض اعلام می کند و اگردارنده ی سند مالکیت معارض ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را به اداره ی ثبت محل تسلیم ننماید و دارنده ی سند مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوا را اخذ نموده اداره ی ثبت بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض مراتب را به دارنده ی سند و دفاتر اسناد رسمی اعلام می کند. 

توصیه ی آخر

به همه ی دوستان و همراهان گرامی توصیه می کنیم به دلیل تخصصی بودن دعاوی حقوقی قبل از هر اقدامی با وکلای متخصص در امور حقوقی مشورت نمایید و یا طرح دعوا یا دفاع از دعاوی خود را به وکلای متخصص سپرده تا از تضیع حقوق خود جلوگیری نمایید.