همه چیز درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول به زبان ساده

بزرگترین مانعی که برای ثبت رسمی املاک وجود داشت،استعلام های متعددی بود که باید اخذ می شد علاوه براین ، معامله اموال غیرمنقول با اسناد عادی  مانند قولنامه یا مبایعه نامه و.. مخاطراتی را به همراه داشت که سبب به وجود امدن پرونده های حقوقی و کیفری بسیاری در مراجع قضایی شده بود مانند:  انتقال مال غیر ، کلاهبرداری ، معامله معارض ، الزام به تنظیم سند رسمی ، بطلان سند و...

 حاکمیت در جهت ساماندهی به این وضع و امنیت خاطر دادن به مردم برای انجام معاملات اموال غیر منقول ، اقدام به وضع مقررات ویژه ای در این حوزه نمود تا معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول  بی اعتبار شود و مردم با خطرات کمتری مواجه شوند.ما در مقاله  همه چیز درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول به زبان ساده به بررسی دقیق و شرح کامل قانون جدید به زبان ساده میپردازیم.

هدف از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول چه بود؟

1- ساماندهی به نقل و انتقال مربوط به املاک و بی اعتبار کردن اسناد عادی است تا از سواستفاده هایی که توسط برخی افراد انجام میشود، جلوگیری شود برای تحقق این هدف در ماده یک قانون مذکور الزام شده تا هر گونه نقل و انتقال در املاک غیر منقول به صورت رسمی ثبت شود و برای عدم ثبت معاملات ، ضمانت اجراهای سنگینی در انظر گرفته شده که در ادامه به تفصیل توضیح داده خواهد شد.

2- ساماندهی و ایجاد تکالیف قانونی و تعیین تعرفه دستمزد برای مشاورین املاک است که در ماده سه قانون الزام به ثبت، به آن اشاره شده است و علاوه براین ضمانت اجراهای مربوطه نیز در نظر گرفته شده است. 

3- سابقا برای اخذ استعلامات و صدور سند برای املاک و اراضی کشاورزی موانعی وجود داشت که در این قانون تا حدی برطرف شده است.

4- این قانون برای املاکی که سابقا فاقد سند رسمی بودند و یا برای اخذ سند رسمی با موانعی رو به بودند (مانند عدم صدور سند به دلیل عدم پرداخت بدهی) نیز تعیین تکلیف کرده و راه حل ارائه داده است.

از چه زمانی باید معاملات مربوط به ملک را در سامانه ها ثبت کنیم؟

برای املاکی که دارای سند تک برگ هستند این قانون از تاریخ 02/04/1403 لازم الاجرا شده و هرگونه معاملات اینگونه املاک باید توسط دفتراسناد و یا دفاتر املاک به ثبت برسد. 

برای املاکی که سند تک برگ ندارند و یا فاقد سند ملکی بوده و سابقه ثبتی ندارند، باید فعلا منتظر راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی باشیم و معاملات مربوط به این گونه املاک با اسناد عادی مانند قولنامه منعی ندارد هرچند که بهتر است با توجه به تکلیفی که ماده 2 قانون الزام به ثبت برای دفاتر اسناد رسمی مقرر کرده ،اینگونه معاملات و تعهدات نیز در دفاتر اسناد رسمی ثبت گردد.

باراه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، مالکین و مدعیان باید طی مهلتی ،اقداماتی را در این سامانه جهت اخذ سند رسمی انجام دهند که در ادامه به شرح کامل و مفصل آن میپردازیم.

سامانه های نام برده شده در قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول کدام است؟

1- سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا آنی یا کاتب 

2- سامانه دفتر الکترونیک املاک

3- سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (برای ثبت ادعاها) 

4- سامانه الکترونیکی واریز وجوه دولتی و وصول حقوق متعلقه

5- سامانه پرداخت الکترونیکی وجوه 

شرح مختصر از سامانه های مذکور در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول 

سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا آنی یا کاتب چیست؟

سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا آنی یا کاتب ایجاد شده است اما برای ثبت قراردادها ، هنوز به عموم مردم دسترسی داده نشده و فقط مشاورین املاک (دارای مجوز) دسترسی جامع به این سامانه دارند و در تبصره 2 ماده 3 قانون الزام به ثبت تصریح شده که سازمان ثبت ملزم است ظرف یکسال،امکان دسترسی دلالان،اشخاص حقیقی و حقوقی خصوصی (اشخاص حقوقی دولتی به این سامانه دسترسی کامل دارند) را فراهم نماید. مردم یکسال بعد از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد عادی ، باید تمامی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول خود را دراین سامانه بارگذاری کنند.  

سامانه دفتر الکترونیک املاک چیست؟

این سامانه جدید نیست و تنها منبع احراز مالکیت اشخاص میباشد و خلاصه ی تمامی معاملات در این سامانه ثبت میشود.

سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (برای ثبت ادعاها) چیست؟

این سامانه جدید است و با تصویب قانون جدید، طی یکسال آینده قرار است راه اندازی شود. در ادامه به شرح کامل این سامانه می پردازیم.

سامانه الکترونیکی واریز وجوه دولتی و وصول حقوق متعلقه چیست؟

این سامانه نیز جدید است و هدف از ایجاد سامانه الکترونیکی واریز وجوه دولتی و حقوق متعلقه که در ماده 7 قانون الزام به ثبت به آن اشاره شده است، دریافت آنی و سریع وجوه عمومی و دولتی مانند مالیات ها و عوارض میباشد و آیین نامه آن ظرف سه ماه باید تهیه گردد. 

سامانه پرداخت الکترونیکی وجوه 

این سامانه نیز از دهه 80 وجود داشته و جدید نمیباشد.

کدام سامانه ها برای اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول هنوز راه اندازی نشده است؟

1- سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی که موضوع ماده 10 قانون مذکور میباشد و هنوز ایجاد نشده است.

2- سامانه الکترونیکی واریز وجوه دولتی و وصول حقوق متعلقه ، جدید بوده و راه اندازی نشده است.

همه چیز درباره سامانه ساماندهی اسناد عادی با توجه به قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات 

سامانه ساماندهی اسناد عادی چیست؟

این سامانه جدید است و با تصویب قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول ، طبق ماده 10 آن، طی یکسال آینده توسط سازمان ثبت اسناد و املاک، راه اندازی شود.

پس از ایجاد سامانه مذکور، رییس قوه قضاییه راه اندازی آن را در روزنامه رسمی ابلاغ مینماید و ازاین تاریخ مرور زمان های مندرج در قانون آغاز میشود. 

هدف از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد عادی چیست؟

هدف از ایجاد این سامانه اولا ثبت نمودن ادعاها راجع به مالکیت عین و مالکیت منافع بیش از دوسال ، ثانیا ثبت و بارگذاری مستندات ادعاهای مذکور در سامانه میباشد .

به عبارتی دیگر مردم باید ادعای مالکیت خود را نسبت به اموال غیرمنقول به همراه مستندات و اسناد غیررسمی را در این سامانه بارگذاری نمایند. مانند: 

مالکیت راجع به عین اموال غیر منقول، به  همراه مستند آن مثل قولنامه یا بیعنامه 

مالکیت راجع به منافع اموال غیر منقول که بیش از دو سال باشد مثل اجاره نامه عادی 

حق ارتفاق راجع به اموال غیر منقول و ...

نکته مهم : تاریخ ایجاد این مستندات و دعاوی باید قبل از راه اندازی سامانه باشد و این دعاوی باید مستند به ادله غیر رسمی باشد.

مهلت ثبت مستندات راجع به اموال غیر منقول در سامانه ساماندهی اسناد عادی  چقدر است؟

با توجه به ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، پس از اینکه سامانه مذکور راه اندازی شد ، دو سال مهلت داده شده تا مستندات و ادعا ها در سامانه بارگذاری شود و این مستندات و ادعاها باید تاریخ ایجاد یا انعقاد آنها قبل از راه اندازی سامانه باشد و مستندات مربوطه باید به صورت عادی باشد و نه به صورت سند رسمی. 

پس از ثبت ادعا و بارگذاری مستندات، اقدام بعدی که باید انجام شود این است که ظرف دو سال از تاریخ درج مدارک در سامانه، برای اخذ سند رسمی مالکیت و تعیین تکلیف مالکیت خود اقدام نماید و در سامانه درج کند. 

برای مثال نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط، در مراجع قضائی یا هر آمر قانونی دیگر، اقدام نماید و مدرک مربوط را (اقدام قانونی خود را) مجددا در سامانه درج نمایند.

از این پس متقاضی دیگر تکلیفی ندارد بلکه مرجع قانونی مربوطه موظف است، اقدامات انجام شده توسط متقاضی (مانند طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و..) را بررسی کرده و متعاقبا نتیجه را در سامانه ی ساماندهی اسناد عادی درج نماید.

مثال : اقامه ی دعوای اثبات مالکیت، اثبات وقوع بیع، تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی و…

شرایط قانونی ثبت مستندات و نحوه ثبت نام در سامانه ساماندهی اسناد عادی چگونه است؟

با توجه به تبصره یک ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول ، مدعی در صورتی میتواند ادعا و مستندات خود را در سامانه درج کند که شرایط زیر وجود داشته باشد : 

1- ملک مورد ادعا دارای نقشه مختصات جغرافیایی (یو تی ام) باشد و اگر فاقد آن میباشد ، نسبت به اخذ آن اقدام کرده و سپس در سامانه بارگذاری نماید.

2- هویت انتقال گیرنده (که دارای سند عادی میباشد) باید از طریق سامانه ثنا احراز گردد بنابراین اگر افرادی هنوز در این سامانه ثبت نام نکرده اند، باید نسبت به ثبت نام در سامانه ثنا قوه قضاییه اقدام نمایند. 

3- اگر مدعی به پلاک ثبتی موضوع مورد ادعا دسترسی دارد باید آن را وارد نماید و اگر چنانچه پلاک ثبتی را نمیداند، سازمان ثبت براساس نقشه ارائه شده پلاک ثبتی را مشخص مینماید .

عدم ثبت نام در سامانه ساماندهی اسناد عادی ، چه عواقبی را به دنبال دارد؟ 

ماده 10 قانون مذکور،پس از منقضی شدن مهلت های مزبور (دوسال برای ثبت ادعا و مستندات و نیز دوسال جهت تعیین تکلیف مالکیت و طرح دعوا)، ضمانت اجراهایی را به شرح ذیل در نظر گرفته است:

1- پس از انقضای مهلت های مذکور ، امکان ثبت هیچ ادعایی در سامانه مذکور وجود ندارد.

2- هرگونه دعوا و ادله غیررسمی پس از انقضای مهلت های تعیین شده علیه:

اشخاص ثالث با حسن نیت دارای سند رسمی

اراضی عمومی و دولتی شامل: موات، ملی، خالصه، مستحدثات و ساحلی 

در مراجع قضایی، دستگاه های اجرائی و سازمانها، غیر قابل استناد، استماع و معاوضه میباشد.

3- هرگونه دعوا و ادعایی راجع به اصل ملک، پس از انقضای مهلت ها،غیرقابل استماع بوده و از اشخاص پذیرفته نمیشود.

شخصی که در مهلت قانونی در سامانه ساماندهی اسناد عادی ثبت نام نکرده است ، چگونه می تواند زیان خود را جبران کند؟

بعد از انقضای مهلت های قانونی ، تنها دو دعوا قابلیت استماع دارد :

1- دعوای استرداد عوضین  به شرط آنکه پرداخت عوض و تبادل آن را اثبات کند.

2- دعوای مطالبه قیمت روز ملک از شخص ثالث متخلف به شرط آنکه اثبات شود اسناد ثبت شده در سامانه جعلی و یا خلاف واقع بوده است و یا اینکه سونیت و علم مدعی حق در ثبت اسناد، نسبت به معامله معارض احراز شود.

و یا اینکه شخص به ید قبلی خود رجوع کند.

دراین صورت دادگاه ها مکلف اند دعوای مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول را در موارد فوق بپذیرند.  

مجازات درج سند عادی غیرواقعی یا مجعول در سامانه ساماندهی اسناد عادی چیست؟

وصف مجرمانه یا عنصر قانونی

بارگذاری سند عادی در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی راسا یا به واسطه دیگری با وجود آگاهی نسبت به عدم استحقاق خود (تبصره 5  ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول.)

مجازات :

1- پرداخت جزای نقدی معادل 20 % قیمت روز ملک

2- تشدید مجازات در صورت تحقق تعدد جرم و ارتکاب جرائمی  مثل : جعل اسناد ، تبانی برای بردن مال غیر، کلاهبرداری، خیانت در امانت و ... در این صورت مرتکب علاوه بر پرداخت جزای نقدی فوق الذکر ، به مجازات مقرر برای جرم دیگر نیز محکوم میشود. 

 تبصره ۵ ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول ((اگر شخصی با علم به عدم استحقاق نسبت به ملک مورد ادعا راسا یا توسط دیگری اقدام به درج سند عادی در سامانه موضوع این ماده نماید به جزای نقدی معادل بیست درصد قیمت روز ملک محکوم خواهد شد همچنین در صورت وقوع تعدد جرم در کنار جرم سوء استفاده از سامانه دولتی ساماندهی اسناد غیر رسمی مرتکب جرم دیگری نیز شود برای مثال جرم جعل سند، تبانی برای بردن مال غیر،فروش مال غیر، کلاهبرداری، خیانت در امانت و... مرتکب محکوم به پرداخت جزای نقدی مذکور در این قانون و محکوم به مجازات مقرر برای جرایم ارتکابی دیگر خواهد شد))

معاملات املاک پس از تصویب قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول چگونه باید انجام شود؟

به طور کلی طبق ماده 1 این قانون، هر عمل حقوقی (عقد و ایقاع) نسبت به اموال غیر منقول که موضوع یا نتیجه آن انتقال باشد، یکسال بعد از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد عادی، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.

منظور از نتیجه ی آن انتقال باشد یعنی چه؟ مثل فسخ، با فسخ انتقال مالکیت رخ میدهد پس بنابراین باید ثبت شود.

چه عقودی طبق قانون جدید باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ، ثبت شوند؟

1- هر گونه انتقال مالکیت عین مانند بیع مال غیرمنقول، باید ثبت شود.

2- اگر انتقال حق انتفاع مال غیرمنقول (عمری یا رقبی) برای بیش از دوسال باشد، باید در سامانه ثبت شود مانند اجاره . براین اساس به نظر میرسد که در صورت انتقال حق انتفاع برای کمتر از دوسال نیاز به ثبت نیست و سند عادی مورد قبول میباشد .

3- انتقال حق ارتفاق : قانون گذار برای انتقال حق ارتفاق مانند حق العبور و حق المجری مدت تعیین نکرده است، بنابراین این عقود به هرمدتی که باشد باید ثبت گردد حتی اگر کمتر از دوسال باشد.

4- عقود دیگر از جمله عقد رهن ، وقف ، هبه ، اجاره به شرط تملیک ، هرنوع پیش فروش ساختمان و... باید به ثبت برسد.

ایقاعاتی که طبق قانون الزام به ثبت رسمی باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، ثبت شوند کدام است؟

تمامی ایقاعات مربوط به اموال غیر منقول از جمله : فسخ ، اعراض ، وصیت ، اخذ به شفعه ، اجازه و تنفیذ در معامله فضولی و ... باید به ثبت برسد چرا که در هریک از آنها انتقال مالکیت و اسقاط حق مالکیت نسبت به اموال غیرمنقول ممکن است رخ بدهد.

سوال: طبق قانون الزام به ثبت ، آیا قولنامه ها هم باید در سامانه (( ثبت الکترونیک اسناد )) ، ثبت شود؟

وفق ماده 1 این قانون ، تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد مانند قولنامه. 

نکته : تمامی عقود و ایقاعاتی که در قانون و دراین مقاله ذکر شد ، تمثیلی بوده و محدود به موارد مذکور نمیباشد.

هزینه تنظیم وکالت بلاعزل فروش مال غیرمنقول ، با توجه به قانون جدید الزام به ثبت رسمی ، چقدر است؟

اگر سند وکالت شامل وکالت در فروش باشد و این وکالت بلاعزل باشد (یعنی موکل حق عزل وکیل را نداشته باشد)، این سند وکالت بلاعزل معادل تنظیم سند رسمی ملک  و در حکم بیع می باشد بنابراین حقوق دولتی شامل: حق الثبت، حق التحریر ومالیات نیز باید معادل ((تنظیم سند رسمی انتقال قطعی)) پرداخت شود. 

در قوانین سابق، قانون گذار سند وکالت بلاعزل را جزء اسباب انتقال مالکیت نمی دانست و سند وکالت را صرفا وسیله ای برای نقل و انتقال ملک می دانست و در صورتی که موکل خود، اقدام به انتقال ملک می نمود، وکیلی که دارای وکالت بلاعزل بود به این موضوع نمی توانست اعتراضی نماید ولی در قانون جدید قانون گذار سند وکالت بلاعزل را معادل تنظیم سند رسمی می داند.

نکته مهم : وکالت های کاری (مثلا وکالت کاری در مشارکت در ساخت) و وکالت های فروش با حق عزل، مشمول این حکم نمیباشند.

نکته : براساس تبصره 2 ماده یک این قانون، اگر کسی که وکالت بلاعزل دارد، ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه، مال غیرمنقول مذکور در وکالتنامه را به نام خود یا ثالث منتقل کند، این انتقال و سند رسمی، بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق الثبت تنظیم می شود اما حق التحریر باید پرداخت شود.

سوال: عوارض و وجوه قانونی حق الثبت ، حق التحریر و هزینه دادرسی املاک چگونه محاسبه میشود؟ 

عوارض و وجوه قانونی از جمله : حق الثبت، حق التحریر، هزینه دادرسی براساس ارزش معاملاتی ملک وصول میشود و نه قیمت واقعی مورد معامله. (ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول)

میزان مالیات نقل و انتقال براساس قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات چقدر است؟

دفاتراسنادرسمی موظف اند نرخ مالیات نقل و انتقال را براساس قانون مذکور به شرح ذیل محاسبه نمایند: 

الف) مالیات نقل و انتقال عین (عرصه و اعیان) 

به نرخ 5% ارزش معاملاتی ملک محاسبه میشود.

ب)مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل (حق کسب و پیشه، سرقفلی)

حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری، به ماخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال، به نرخ 2% محاسبه کند و نسبت به اخذ آن از ذی نفع از طریق سامانه پرداخت الکترونیک اقدام و مشخصات آن را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد قید نمایند..

اگر معاملات ملکی خود را مطابق قانون الزام به ثبت ، در سامانه ثبت نکنیم چه میشود؟

 ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول، برای عدم ثبت معاملات و اعمال حقوقی که سابقا ذکر شد، ضمانت اجرای سنگینی را به شرح زیر در نظر گرفته است:

هیچ دعوای حقوقی، شکایت کیفری و حتی تقاضایی راجع به اعمال حقوقی و ادله (مانند قولنامه، صلح نامه، شهادت شهود، اقرارنامه و... ) و اسناد مربوط به اعمال حقوقی که ثبت نشده است، در هیچکدام از:

مراجع قضایی مانند دادگاه ها و دیوان عالی کشور

مراجع شبه قضایی مانند ثبت، کمیسیون های خارج از دادگستری

مراجع داوری

تمامی دستگاه های اجرائی مانند شهرداری، دارائی و..

قابل استناد و پذیرش نخواهد بود و دعاوی و ادله آنها فاقد اعتبار و ارزش حقوقی میباشد 

در صورت عدم ثبت معاملات اموال غیرمنقول طبق قانون جدید، کدام دعاوی را دیگر نمیتوان مطرح کرد؟

مصادیق دعاوی و شکایاتی که در صورت عدم ثبت معاملات در سامانه طبق قانون الزام به ثبت، غیرقابل پذیرش میباشد:

شکایات مانند: انتقال مال غیر به استناد سند عادی و تصرف عدوانی کیفری و ..

دعاوی حقوقی مانند: اثبات معامله موضوع سند عادی، تنفیذ معامله موضوع سند عادی

ابطال سند رسمی مالکیت به استناد سند عادی، الزام به تنظیم سند رسمی به استناد سند عادی

خلع ید از ملک به استناد سند عادی، تخلیه عین مستاجره به استناد اجاره نامه عادی (به شرطی که مدت اجاره بیش از 2 سال باشد ) و ...

اقامه دعوا با سند عادی طبق قانون جدید الزام به ثبت رسمی، چگونه است؟ 

اگر مدعی مالکیت ، اسناد و معاملات مربوط به اموال غیرمنقول خود را طبق قانون در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، ثبت نکرده باشد و سند مالکیت او به صورت عادی باشد، همانطور که بیان شد هیچ دعوا و شکابتی از او شنیده نمیشود جز دعوای استرداد عوضین آن هم به شرط اینکه پرداخت ثمن یا تحویل مبیع احراز گردد در غیراینصورت هیچ ادعا و حرفی راجع به مالکیت ملک از او پذیرفته نمیشود.

نحوه صدور سند مالکیت برای اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی براساس قانون جدید الزام به ثبت رسمی ، چگونه است؟

1- اگر درخواست ثبت شده در سامانه ساماندهی اسناد عادی جهت اخذ سند مالکیت ، قبل از انقضای مهلت های مندرج در ماده 10 این قانون باشد ، رسیدگی به آنها حسب مورد مشمول:

1- 1 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی

2- 1 و بند 2 ماده 1 قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن  خواهد بود و در صورت نیاز منوط به استعلام از وزارتخانه های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی است.

2-  اگر درخواست صدور سند مالکیت پس از انقضای مهلت های تعیین شده در ماده 10 این قانون باشد، این تقاضا با تحقق سه شرط و عدم وجود منع قانونی، خارج از مهلت پذیرفته میشود و براساس یکی از قانون های فوق الذکر به آن رسیدگی میشود.

شروط لازم جهت پذیرش تقاضای صدور سند مالکیت خارج از مهلت قانونی کدام است؟

1- در سامانه ساماندهی به اسناد عادی، هیچ ادعایی توسط شخص ثالث در خصوص ملک ثبت نشده باشد.

2- در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، هیچ معامله رسمی ناقل مالکیت در مورد پلاک ثبتی مورد تقاضا، ثبت نشده باشد.

3- در سامانه ساماندهی به اسناد عادی، قبلا ادعایی در مورد آن ملک مطرح شده و منجر به رد شده باشد. 

در چه صورتی تقاضای جدید، پس از انقضای مهلت های مقرر در قانون الزام به ثبت رسمی ، مورد پذیرش قرار نمیگیرد؟

1-شخص ثالثی ادعایی را نسبت به ملک در سامانه ساماندهی به اسناد عادی ثبت کرده باشد.

2- معامله ی رسمی ناقل مالکیت درخصوص پلاک ثبتی مورد ادعا در سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام شده باشد.

3- ادعایی در سامانه ساماندهی به اسناد عادی ثبت شده و هنوز در جریان رسیدگی باشد و یا حکم به نفع متقاضی صادر شده باشد.

صفر تا صد فسخ معاملات اموال غیرمنقول طبق قانون جدید الزام به ثبت رسمی

فسخ معاملات با توجه به قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول، چگونه باید انجام شود؟

اگر ثبت و تنفیذ فسخ نیاز به حل اختلاف و رای مرجع قضایی یا داوری داشته باشد، این دعوا (تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول) در صورتی قابلیت استماع دارد که شرایط زیر محقق گردد (حتی اگر فسخ ثبت نشده باشد):

- حق فسخ اعمال شود و ظرف 15 روز برای طرف مقابل اظهارنامه رسمی ارسال شود.

- سپس ظرف 15 روز پس از ارسال اظهارنامه دعوای تنفیذ فسخ را در دادگاه مطرح کند. 

تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳  به این موضوع اشاره کرده است.

در صورتی که خریدار اقدام به انتقال ملک به شخص دیگر نماید در صورت فسخ ، تکلیف معامله دوم چیست؟

با توجه به تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳ اگر مورد معامله به صورت رسمی و قبل از ثبت فسخ (قبل از تنفیذ فسخ توسط دادگاه یا داوری) به شخص ثالث انتقال داده شود در این صورت دو فرض قابل تصور است: 

فرض اول: اگر این انتقال رسمی به شخص ثالث بدون داشتن حق فسخ و عدم اقالهمعامله مذکور باشد، در این صورت انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست و در این فرض، دارنده ی حق فسخ باید برای مطالبه ی قیمت روز مال غیر منقول به منتقل الیه مراجعه کند. 

فرض دوم: اگر انتقال رسمی به شخص ثالث با حق فسخ یا با اقاله معامله مذکور باشد، در این صورت عین مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد میگردد. 

ولی به طور کلی باید گفت که با توجه به تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰ ((سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه ای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند، منتقل الیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ، یا موعد پرداخت ثمن و یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده، حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد و امکان انتقال مورد معامله در مهلت تعیین شده، فراهم نباشد.))

تکلیف ارسال آنی آرای قطعی در مورد اموال غیر منقول  از مراجع قانونی به سازمان ثبت و ضمانت اجرای تخلف از آن

تکلیف ارسال آنی آرای قطعی و تصمیمات صادره از مراجع قانونی در خصوص اموال غیرمنقول به سازمان ثبت به چه صورت میباشد ؟

مستند به ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول،  تمامی مراجع ذیل:

مراجع قضایی، کمیسیون های شبه قضایی (کمیسیون ماده 77 شهرداری و کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها و ماده 12 قانون زمین شهری)، شوراها و تمامی مراجع ذی صلاح که به موجب قانون برای رسیدگی به امور ابنیه و املاک و اراضی تعیین شده اند، موظف اند:

-آرا و تصمیمات قطعی مربوط به ایجاد حق عینی در اموال غیرمنقول  مربوط به هرپلاک ثبتی

-آرا و تصمیمات مربوط به سلب حق عینی در اموال غیرمنقول مربوط به هر پلاک ثبتی

-آراء و تصمیمات قطعی در مورد تغییر کاربری در اموال غیرمنقول مربوط به هر پلاک ثبتی

-آراء و تصمیمات قطعی راجع به تخریب و قلع و قمع بنا در اموال غیرمنقول مربوط به هر پلاک ثبتی

را با ذکر مختصات جغرافیایی پلاک ثبتی موضوع رای به صورت آنی از طریق سامانه ثبت آنی به سازمان ثبت اعلام نماید و متعاقبا سازمان ثبت اسناد و املاک موظف است اطلاعات مذکور رابه صورت آنی در دفتر الکترونیک املاک درج نماید .

ضمانت اجرای تخلف از ارسال آنی آرا و تصمیمات مراجع قانونی در مورد اموال غیر منقول چیست؟

عدم انجام هریک از موارد فوق الذکر تخلف محسوب میشود و متخلف به :

1- یکی از مجازات های تعزیری درجه 6 ماده 19 قانون مجازات اسلامی و

2- جبران خسارت وارده به دارنده سند رسمی زیاندیده، براساس قواعد ضمان قهری

محکوم میشود . 

بیمه کردن قراردادها طبق قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول چگونه است؟ 

ماده ۱۳ قانون مذکور: (در صورتی که معامله رسمی انجام شده ابطال شود شخصی که بطلان مستند به او باشد، با رعایت قواعد ضمان قهری مسؤول جبران خسارات وارده به زیان دیده است سازمان موظف است در صورت تقاضای طرفین معاملات موضوع ماده (۱) این قانون با اخذ حق بیمه از طرفین معامله نقل و انتقال مالکیت مسؤولیت موضوع این ماده را نزد یکی از شرکتهای بیمه، بیمه نماید.

این امر با رعایت قواعد ضمان قهری مانع مراجعه حسب مورد شرکت بیمه یا زیان دیده به شخصی که بطلان مستند به او است نمیباشد. نحوه تعیین حق بیمه با پیشنهاد مشترک سازمان و بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران به تصویب هیأت وزیران می رسد.)

مشخصات قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول

تاریخ تصویب این قانون توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام : 26/02/1403

تاریخ انتشار در روزنامه رسمی شماره 230680 : 17/03/1403

تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون: 

نسبت به املاک دارای سند مالکیت حد نگار یا تک برگ، از تاریخ 02/04/1403 لازم الاجرا شده

و برای املاکی که هنوز سند رسمی ندارند، از تاریخ راه اندازی سامانه ساماندهی، لازم الاجرا میباشد که این سامانه در حال حاضر هنوز ایجاد نشده است بنابراین برای اینگونه املاک، معامله با مبایعه نامه منعی ندارد اما ماده 2 قانون مذکور، دفاتر اسناد رسمی را مکلف نموده تا تمامی تعهدات (مانند قولنامه) و معاملات مردم را نسبت به مال غیرمنقول ثبت نماید.

تعداد مواد و تبصره :  این قانون شامل 15 ماده و 28 تبصره میباشد.

آیین نامه های لازم برای اجرای قانون : این قانون دارای 14 آیین نامه اجرایی است که باید توسط سازمان ثبت و یا سایر وزارتخانه ها باید تهیه شود و به تصویب رئیس قوه قضاییه یا هیات وزیران برسد. (هنوز انجام نشده است.)

پس از تصویب و لازم الاجرا شدن این قانون،کدام مواد قانونی نسخ و حذف شدند؟

ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور، ماده 73 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و ماده 187 قانون مالیات های مستقیم با تصویب این قانون منسوخ شدند.

ماده 20 و 21 قانون پیش فروش ساختمان، بند 10 ماده 2، بند 2 و 4 ماده 4 و تبصره آن حذف شدند.

نکته:

ماده 9 قانون الزام به ثبت جایگزین ماده 73 قانون ثبت اسناد و املاک شده و در صورت ترتیب اثر دادن به اسناد عادی، برای قضات مجازات کیفری در نظر گرفته است.

در ماده 187 قانون مالیات های مستقیم بیان شده بود : دفاتر اسناد رسمی قبل از ..... باید از اداره دارایی گواهی انجام معامله اخذ نمایند که در ماده 4 قانون الزام به ثبت، این ضرورت برداشته شده و از طریق استعلام از طریق سامانه، وضعیت مالیات را استعلام و اخذ مینمایند.